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    重庆房事|重庆又出房地产新政策(附应对解读)

    2017年02月04日  来源:房保宝    标签:地产新政策    点击数:1381


    重庆又出房地产新政策(附应对解读)

    继禁止房企配资拿地后,1月22日,重庆再出房地产政策:抵押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押


    1月22日,重庆发布《重庆市国土房管局 中国人民银行重庆营管部 �重庆银监局 重庆市金融办关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》(渝国土房管规发【2017】1号),自2017年2月1日起执行。(后附通知全文,已核实其真实性)


    这一政策,对开发商来讲,显然要求技巧更高明,意味着「在建建筑物抵押」这种融资渠道的时间窗口,比以前短暂——预售之前,就得拿钱解押(新规并未规定房屋在办理预售之前不得进行抵押),而不是等销售回款后再解押。


    对购房者则是好消息,2月1日后,我买的房子,就是我的,而不是首先是某个银行的,或者某个小贷公司的、或者某个债权人的。


    因为在建建筑物抵押而导致无法网签,在2016年并非个案。


    旭阳台北城、典雅花溪半岛、凯川紫依云、浩博几米阳光、大川滨水城、晋愉V时代等楼盘均因为该原因,套过一大批焦灼的购房者,最长被套者,至少有1年多时间。


    《通知》从程序上对在建建筑物抵押行为进行了更加细化的规范,有利于规避对抵押权人和购房者造成的风险


    1


    房地产开发商融资需求很大,因此抵押土地、在建建筑物抵押是融资的基本套路。


    拿地后直到商品房预售,可做的文章如下:




    1.取得系列许可证后,向金融机构申请贷款;


    2.未开工前,以土地使用权作为抵押物;


    3.贷款进入,开工,原先的土地使用权抵押转为在建建筑物抵押;


    4.预售,楼花卖出去后再解押,随即与购房者签订购房合同网签备案。


    这个套路,金融机构——开发商——购房者,每个链条环环相扣,一旦哪个环节出了问题,就要坏菜:


    如果第四个环节开发商钱不够,无法解押呢?结果你懂的,你的房子,就不一定是你的房子,它在半空中悬起了。


    2


    此次出台的政策共有4点,主要就是堵住了上述的漏洞,把可能产生的风险提前消灭掉,如下:


    一、抵押房地产不得用于预售


    开发企业依法申请办理商品房预售许可的,申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的,办理商品房预售许可前应注销抵押 权登记,注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。


    无钱解押,房子也别卖了,风险留在开发商手上,无法转嫁到购房者头上了。


    这对开发商资金实力,是一个考验。当然,前期的建筑商或会被转嫁一些风险,也考验它的资金实力,我们不展开。


    、预售商品房不得用于抵押


    开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售,不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资;金融机构不得接受开发企业用 已办理预售许可的房屋作为抵押物。


    2012年5月24日,重庆国土局、人民银行重庆营管部、重庆银监局曾发布《关于规范办理房地产项目在建工程登记抵押有关问题的通知》(渝国土房管发【2012】101号)


    里面主要内容为,房地产开发项目在取得预售许可证后,也可以申请在建工程抵押。具体为:房地产开发项目依法取得商品房预售许可证后,申请在建工程抵押登记的,按相关规定办理。


    2012年《通知》中的这一点,在2017年新《通知》中行不通了。


    国土局称,从 2017 年 2 月 1 日起,对申请办理在建建筑物抵押登记的按本通知执行,凡与本通知不一致的相关规定停止执行。


    三、规范在建建筑物抵押登记。


    开发企业在申请办理在建建筑物连同所占用土地申请在建建筑物抵押权登记的,只提交记载有国有建设用地使用权的权利证书、建设工程规划许可证、主债 权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、 申请人身份证明材料。


    各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件,相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。


    四、做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。


    用权已办理抵押登记的,可在不注销原抵押权的情况下,申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记,在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。申请人提供的登记材料除第三条规 定的材料外,还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。


    应对解读:

    1、新规强调了预售办理以后,房屋不得处于抵押状态。但新规并没规定,房屋在申请办理预售之前不得进行抵押。也即今后地产企业必须按照两个节点来处理资金问题,第一是办理预售前;第二是办理预售后。前端风险可以转嫁给建筑商,要求建筑商具有更强大的垫资实力,能够修建到办理预售条件,从这个角度来说,应该是对建筑商的一次洗牌;后端可以通过与销售代理商引进金融商的方势来开展风险代理,即要求代理商具有融资能力,能够提供与抵押匹配的资金数额。开发商会通过间接或者直接控股的方式组件销售团队,销售团队通过引进风险资金或者其他融资条件,提供资金来进行销售代理合作。资金不好的开发商,可以将业务完全拆分,后期销售与风险一并转移的方式进行开发。

    2、第四条则是为资金实力不足的开发商提供了结构性资金搭桥的机会,开发商可以将批量入市改为分布入市的方式来进行销售。比如某开发商原计划一次推5栋,因为抵押政策的变化,可以先解押一栋(与银行重新谈抵押的成数,通过增加其他楼栋的抵押资金额度来腾挪一部分抵押条件的建筑)。

    3、第三条还提升了抵押物抵押的边界,新的抵押合同,可能不在涉及建设条件在未达到预售许可条件的抵押,而统一设定达到预售的抵押条件。对部分开发商而言,提高了抵押的额度。第四条则要求开发商强化后端销售市场控制能力。通过金融市场的有效设置,而达到风险和收益的匹配,完成开发。

    4、这个政策,增加了金融市场的机会,改变了销售代理的条件,提高了施工单位门槛。对开发商本身影响并不大!

    5、重点(敲黑板),从政策角度开发商抵押房合同买卖提出了新的规范和政策权限定义,预售房不可抵押!抵押房不能预售!保证了购房者一定的权利



    相关》》》


    两份文件原文


    2017年1月22日





    2012年5月24日




    文章来源于网络及公众号《龙门阵财经》并编辑

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