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    拿地后顾之忧:多数城市去化周期超15月警戒线

    2014年11月21日  来源:每日经济新闻    标签:房企拿地,去化周期    点击数:759

      尽管在央行“930新政”之后,市场成交出现大幅提振,但困扰楼市的库存压力并没有明显减轻。


      根据统计数据,虽然“银十月”市场成交大幅反弹,但重点城市依然库存高企,去化压力较大。一线城市中,北京与深圳的库存去化周期均超过17个月,二三线城市中的沈阳、无锡等地库存去化周期更是超过20个月,加上去年土地市场火爆所带来的潜在供应,房企的库存警报仍未解除。


      世联行董事长陈劲松向《每日经济新闻》记者表示,在目前积压最严重的产品类型中,中高端项目与旅游地产成为“重灾区”。由于市场基本面已经发生变化,这两类项目占比较高的房企未来将面临巨大的去化压力。


      二线城市平均土地消化周期约2.2年

      得益于“银十月”市场成交回暖,一二线城市供求比指标有所好转,短期供求矛盾有所缓和,但受年内存量持续积压的影响,至10月底,绝大多数城市库存消化周期仍高于去年同期。


      统计数据显示,截至10月末,全国20个重点城市中有18个城市的商品住宅在售库存量较去年上涨。其中,重庆与南昌的库存量同比增幅分别达到174%和107%,北京、广州、南京、宁波、长沙、济南的库存量同比增幅也在40%以上。以库存消化周期来看,沈阳、青岛、长春的消化周期超过20个月,去化压力极为严峻,北京、深圳、杭州、宁波、福州、长沙的消化周期超过15个月的警戒线。


      “虽然房贷新政释放了一波改善性需求,但由于房价上涨的预期并没有形成,10月份市场成交量相比去年同期仍在下滑,到了11月成交量更是出现冲高回落,因此需求端能否持续回暖仍存疑问”,新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,但在供应端,除了上述以在售面积计算的去化周期,国家统计局的数据显示,今年1~10月全国商品住宅新开工面积高达10.28亿平方米,加上去年市场火爆导致各地土地成交量上升,10月份的市场回暖难以扭转供过于求的总体局面。


      以土地消化周期计算,研究发现,截至10月末,一线城市由于旺盛的市场需求,平均土地消化周期仅为1.05年,其中深圳不足半年,但二三线城市的平均土地消化周期分别为2.19年和2.35年,这部分城市由于近年来加大城市新区建设力度,导致土地供应大幅放量,如宁波、鄂尔多斯等城市土地消化周期甚至超过5年,供过于求相当明显。


      反映在上市房企的财务报表上,大型房企的库存压力也在攀升。根据Wind资讯数据统计,截至三季度末,A股142家上市房企存货总计为2.3万亿元,比去年同期增长4000亿元,涨幅达21.05%。部分房企库存压力骤增,泰禾集团与阳光城的存货同比增幅分别高达116.53%与91.06%,华夏幸福的存货同比增幅也达到52%。


      豪宅产品是库存主力

      在库存积压的背后,滞销最严重的主要是面积超大、总价超高的豪宅项目。


      统计发现,今年前三季度,TOP50房企各档次项目金额与面积贡献率情况显示,中档、中低档项目销售金额贡献率共计67%,销售面积贡献率共计80%,在各档次销售业绩中仍占据绝对比重。其中,中低档项目销售金额和销售面积贡献率较2013年同期分别上升4个百分点和6个百分点。与之相对,中档、中高档及高档项目销售金额贡献率不同程度地下跌1~3个百分点。


      尽管市场期盼房贷新政释放改善性需求以刺激中高端住宅市场,但实际效果并不理想。调查发现,在北京、上海、深圳三大一线城市中,以成交面积区间计算,10月份144平方米以上的大户型产品成交占比分别较9月份下降7%、5%和2%。


      “以豪宅为代表的中高端市场,在未来相当长的一段时间内难以再次被激活”,欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,对于自用型的豪宅买家而言,由于他们往往拥有多套房,改善居住条件是主要目的,因此对于产品设计、项目地段、交通配套有很高的要求。但目前国内对于豪宅并没有明确的定义,市场充斥着大量户型大但品质不高的“伪豪宅”,且大多集中于新城区,这种产品对于以自住为目的的买家难以产生吸引力。


      对于投资型买家而言,豪宅的吸引力也在逐渐下降。欧阳捷认为,一方面,目前房价上涨的预期已经被打破,投资型买家往往是买涨不买跌,因此目前的市场环境很难吸引他们出手;另一方面,由于国内楼市前几年对中高端项目实行严厉的限购,导致大量富人转移到海外投资。


      陈劲松认为,对于大多数经济欠发达的二三线城市而言,大量诸如别墅之类的高档产品后市并不乐观。


      旅游地产滞销更严重

      与豪宅相比,在更多的地产大佬看来,近年来拔地而起的旅游地产泡沫更大。


      统计发现,截至2009年底,国内旅游地产项目共计926个,但截至2013年底,该数字已经刷新至5299个。业内人士指出,目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的项目,多位于核心城市周边1小时车程以内,而真正意义上“远途第二居所”的旅游地产项目,除了雅居乐清水湾以外,行业中鲜有其他成功的案例。


      《每日经济新闻》记者注意到,即便是被誉为 “旅游地产专家”的雅居乐,尽管其雅居乐清水湾被誉为国内最成功的旅游地产项目,至今已经带来逾450亿元的收入,但公司随后在海南与云南开发的数个旅游地产项目表现不温不火。自去年起,雅居乐加大了对普通住宅的布局力度,这从侧面印证了国内旅游地产模式正走向困境。


      “真正意义上的旅游地产应该拥有稀缺的自然资源,但这些资源早已经被瓜分殆尽,目前大多数旅游地产项目在自然资源上并无优势,更多只是以‘旅游’的名义卖住宅”,欧阳捷告诉记者,从自用的角度出发,绝大多数旅游目的地一般人一辈子只会去一两次,住酒店完全可以解决问题,没必要买房子,这注定了旅游地产的商业模式不可持续,很多旅游地产项目将面临严峻的销售压力。
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