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    重庆综合体在建项目超30个 解放碑观音桥成热土

    2014年11月20日  来源:重庆时报    标签:重庆综合体,解放碑,观音桥    点击数:757

      当前重庆综合体建设进入前所未有的爆发期,据不完全统计,主城在建综合体已经超过30个。然而,体量巨大、区域新兴、人气欠缺又是困扰着大多数综合体的魔咒,如何评价一个综合体的成功或者失败?购买综合体的住宅,投资综合体的商铺、写字楼有什么窍门?


      主城在建项目超30个 解放碑观音桥成热土

      9月,重庆档次最高的商业综合体万象城开业;专注住宅开发的万科,入渝6年来的首个综合体项目即将在江北嘴登场;目前国内发展规模最快的房企融创,其开发的融创·白象街,也即将亮相渝中区解放碑,预打造重庆乃至全国最具统领性和代表性的中心……


      据不完全统计,在重庆,目前已有超过17个已经开业或即将开业的综合体,和超过30个在建及规划中的综合体。解放碑、观音桥、江北嘴……都已经成为综合体开发的热土。


      据戴德梁行的统计,去年和今年有超过200万方的高中端商业供应集中放量,其中综合体项目比较多,如今年投入运营的万象城、时代天街2期等。未来建设的商业地产项目,也以综合体居多。


      重庆万达广场置业有限公司的副总经理邓孝华表示,组团式发展的重庆,每个区域中心,都需要一个经济中心,这给综合体的生存发展提供了较大的空间。


      已达超阶段发展程度 供应量爆发但好的仍稀缺

      “综合体的出现是城市经济高速发展的需要。”市开发办主任徐千里认为,从前几年来看,修建数量与城市和区域发展基本契合,布局也较为合理。徐千里称,最近一两年,即使在全国横向比较,重庆的商业体新增量都算较大的,在西部,仅次于成都。另一方面,电商的出现,对商业地产造成了一些冲击。如果在修建前不加以严格论证,建成后运营缺乏,都可能出现问题,尤其是更为“考水平”的城市综合体。


      在市社科院区域经济研究中心主任李勇看来,问题更为严峻。“目前城市综合体已达到超阶段发展的程度,与城市经济和消费总量水平出现错位。”他认为,由于综合体内部的住宅和办公人群无法完全支持其消费力,它仍要依托商圈消费力。按目前的建设速度,多数商圈未来综合体的供应都会超量,有些商圈甚至翻倍超量。而在一些没有依托商圈消费,单打独斗做的综合体,李勇认为操作难度更大。


      戴德梁行北亚区行政总裁张国正认为,由于住宅市场的波动起伏,房企纷纷开发持有型商业物业,是寻求多元化发展以谋取利润的一种战略转型,客观上确实导致供应量爆发。但从另一个角度看,包括重庆在内,很多城市虽然都进入短期综合体集中开发期,但真正“好的城市综合体”还是稀缺。并不是一个项目体量稍大,各种业态都多少有一点就能称之为综合体。


      怎样才算“好的城市综合体”?

      怎样才算是“好的城市综合体”?业内尚无权威的衡量模型。但是参照深圳万象城等目前国内做得比较成功的综合体项目来看,还是具备一些共性的。对于投资人来说,现在对综合体的选择,直接影响未来的收益。
    交通的便利性

      在邓孝华看来,“首先是交通的便利性,项目除了要紧密接驳城市主干道之外,轻轨、地铁类城市交通快线也很重要。”根据世邦魏理仕近期发布的对超万名消费者调查结果,约80%的受访者倾向于前往30分钟内能到达的地方购物。


      购物中心体量达15万平米以上

      张国正称,例如综合体内的购物中心,国际惯行标准,体量达到15万平米以上才能真正承担起综合体的商业功能,推动项目影响一个区域。依据重庆的经济发展和消费水平,至少也要接近这个水平。


      位于核心商圈,拥有强大消费人群

      戴德梁行重庆公司总经理江冰河认为,位于核心商圈,拥有强大消费人群的项目,是成为一个成功的城市综合体的最重要先天条件,这涵盖了地理位置、交通通达性、周边购买力、区域规划定位等众多因素。


      区域的未来发展潜力

      邓孝华介绍,其次是所在区域的未来发展潜力,是否处于重庆这座城市发展的重要轨迹上,“综合体周边的常住人口有多少,也是考量综合体未来人气和消费力的重要因素。”


      自身的规划、设计与运营也不可或缺

      另一方面,城市综合体自身的规模、规划、设计、建造与运营,都是其突围而出不可或缺的环节。更为重要的是提升商业项目的运营能力,包括:前期的合理定位,招商执行上的到位,设计上的合理规划,后续经营能力的保障等。商家资源好、品牌号召力强、运营体系已成型的开发商,无疑成功几率要更高,李勇认为。


      政策支持与好的商业配套

      一些表现突出的产业类综合体,也值得考察,如绿地保税中心、力帆红星国际广场、晋愉江岸中心、华润凯旋天地、泽科弹子石中心等。绿地集团重庆公司营销总监助理李洋介绍,“绿地保税中心进驻的企业在进出口贸易方面,享受的是国家的优惠政策。”在商业配套方面,拥有12万方自建商业配套和周边奥特莱斯、宜家的大商业氛围。


      它的住宅、商铺、写字楼有什么特点?

      中国房地产注册估价师王庆表示,配套完善的城市综合体内的产品,与区域内非综合体的同业态产品相比较来说,表现更为活跃,不管是租金还是出售价格,都会高不少。那么综合体的住宅,投资综合体的商铺、写字楼有什么特点,购买时我们又应该注意哪些窍门呢?


      多为年轻人居住,租金高于一般社区

      综合体的住宅在绿化、园林景观方面不一定有大型社区强,但综合体住宅在商业配套和交通方面的优势是非常大的。这就决定了综合体的住宅基本上多数都是年轻人在居住,或者不少投资者买来后出租给上班一族,所以综合体的住宅多以中小户型为主。但综合体住宅的租金普遍高于社区。


      投资门槛更高,但养租期更短

      比起一般的社区商铺,虽然综合体商铺的投资门槛更高,但因为有不少的大品牌支撑,且开发商运营能力较强,所以它的养租期更短。


      交通、餐饮的自身配套更方便
      与专业的甲级写字楼相比,综合体的写字楼自身配套更方便一些。综合体的写字楼对于上班一族来说,四通八达的交通网络让员工们的上班更为方便,而且综合体内的各类餐饮服务,也让写字楼中的员工饮食问题更容易解决。
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