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    楼市“翘尾”是真的回暖? 开发商正遇四大窘境

    2014年11月11日  来源:人民网    标签:楼市窘境,开发商遇险    点击数:347

      从最新市场表现来看,由于限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素,今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象,市场去库存的速度在适度提高,从一线城市及基本面良好(存销比在15个月以下)的城市来看,市场基本面有可能会率先好转,年底将出现“翘尾”行情。

      于是,部分媒体开始发表声音,表示楼市已开始回暖。那么,年底出现“翘尾”行情是否就意味着楼市已经真正回暖?年底出现“翘尾”行情背后蕴含着什么样的市场背景?此时,对于开发商来讲是否日子好过了?还是还处于资金面较为紧张的窘态?

      笔者认为,年底出现“翘尾”行情是事实,但这并代表楼市已经回暖,也不代表开发商资金面已经不再紧张。从当前市场特征来看,银行“惜贷”的基本面并没有改变,房企的年度销售业绩指标面临较大的压力,此时,市场仍然面临去库存的压力,开发商的资金面仍然较为紧张。从当前市场表现来看,年底出现“翘尾”行情背后蕴含着开发商更多的窘境,包括年底冲量阶段利润率难保、对于涨价“有贼心没有贼胆”、用房子抵扣工程款、内部折扣价销售给自己员工等等。

      窘境之一:年底打鸡血“冲量”难保利润率

      年底这几个月,表面上看市场成交量确实有所回升,甚至年底阶段出现成交量“翘尾”行情也毫无悬念,但这只是市场表象。从年底成交量“翘尾”行情出现背后的实情来看,一方面,开发商年底阶段面临销售业绩指标的压力,不得不打鸡血贴着成本跑量,以尽可能缩小今年销售结果与业绩指标的差距;另外一方面,银行“惜贷”持续,房企资金面紧张的基本面仍然没有改变,此时,尽快回笼资金成为年底阶段开发商解决燃眉之急的必然选择,此时,开发商也不得不打鸡血贴着成本跑量,甚至一部分土地成本较高的项目以亏本销售形势入市。

      因此,当前来看,我们不能简单地认为市场成交量出现“翘尾”的行情,就认为市场基本面已经改变,就认为开发企业的日子会好过。通过上述分析我们可知,开发企业此时跑量只不过是追求表面业绩的回升,其实,年底阶段的“冲量”难以保证开发商的利润率。
      窘境之二:对于涨价“有贼心没有贼胆” 不敢真的马上涨价

      笔者认为,就年底的市场特征来看,限购政策取消、部分城市地方政府救市、“央四条”等政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状。就市场指标来看,“去库存”仍然是市场主旋律,大部分城市仍然有房价下行的压力,即使当前部分品牌房企传出涨价,也是“有贼心没有贼胆”,不敢真的马上涨价,仍然维持小幅促销、小幅优惠“平价”策略。甚至还有一部分房企因为资金面仍然较紧张,仍然维持“以价换量”的市场策略。

      窘境之三:用房子抵扣工程款、媒体费用、代理公司佣金等费用冲业绩

      今年房企资金面普遍紧张是众所周知的,如今又临近年底,建筑商开始催缴垫付的工程款,园林景观单位、材料供应商、营销代理及广告媒体等当然也不甘落后,年底这个阶段,开发商面对众多债主催款的电话有点像热锅上的蚂蚁。现在看来,“欠钱的是爷”的日子也不是那么好过的。

      被逼的没有办法的开发商,只有加快销售回笼资金,但是,使出浑身解数还是面临较大的资金缺口。于是,开发商开始用新房抵扣工程款,此时,无论是建筑商、还是开发商的其他合作单位,不得不接受开发商“要钱没有,用房抵扣费用”的做法。从一定程度来讲,这也是开发商常用的缓解现金流较为紧张并做大销售额的手段,这其中不乏大型开发商。

      窘境之四:内部折扣价销售给自己员工

      年底遭遇销售业绩压力,开发商不得不启动全员营销,但是,购房者不一定买账,对于开发商来讲,此时仍然难以撬动市场跑量。

      此时,对于开发企业来讲压力较大,如果降价,就会引起老业主集体不满,如果不降价就没有办法完成销售业绩,处于两难境地。如何解决这个问题,成为一部分开发商较为头痛的问题。于是,开发商通过以内部折扣价销售给自己员工的方式解决这样的问题。

      笔者认为,一部分开发商将一部分房源直接以折扣的形式卖给自己的员工,并且承诺自己员工每套房子可以免费过户一次。这对于员工来讲,既有利可图,又可以实现自己的销售业绩,对于公司来讲,又不会引起老业主的不满,此时,开发商将房子以折扣形式卖给自己员工何乐而不为。因此,不少有实力的员工开始趁机抄底买房,甚至部分看到市场机会的员工还集资购买公司内部房源,以期望获得未来增值收益。
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