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    房企逆境生存三要素:有现金,有地皮,有点子

    2014年11月06日  来源:东方早报    标签:房企生存要素    点击数:390

      “这是最美好的时代,这是最糟糕的时代。”狄更斯《双城记》里的这句话来形容现在的房地产市场并不为过,多变市场、政策和需求让房企“打打高尔夫”就能数钱数到手抽筋的日子一去不复返,团购、众筹、跨界,开发商们操碎了心也只是为跟上这个时代的节奏。

      这是一个让贵族没落,让新秀崛起,让市场充满活力的时代。如何能够在这样一个时代把握机遇迎接挑战,答案也许很残酷—“适者生存”。
      深度调整期大量房企淘汰

      刚刚公布的前三季度宏观经济数据增速放缓,国内生产总值419908亿元,同比增长7.4%,创2009年一季度以来新低。

      中金宏观报告指出,政策放松大方向不变。投资放缓仍带来经济增速下行压力,中国第三季度GDP增长符合预期,增速放缓的主因是房地产疲软拖累投资。

      的确在今年的前三季度里,房地产行业持续调整。国家统计局数据显示,2014年以来,全国房地产开发投资始终保持负增长。今年前三季度,全国房地产开发投资68751亿元,同比增长12.5%,增速比1-8月份回落0.7个百分点。投资增速回落的同时亦存在销售不畅的现象。今年前三季度,全国商品房销售面积77132万平方米,同比较少8.6%,降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。其中,住宅销售面积减少10.3%,商品房销售额49227亿元,减少8.9%,降幅与1-8月份持平。

      市场出现了量价齐跌,多个行业指标包括全国房地产开发投资、商品房销售面积、销售额均呈现负增长态势。八成房企未完成全年70%的业绩目标,房价下跌也逐步在全国蔓延。中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,市场短时间内或很难摆脱困境,行业调整态势仍将延续。

      著名经济学家马光远公开指出,一直以来房地产是中国经济的晴雨表,房地产的表现好,中国经济的表现就必然是好,而房地产市场不景气也会直接拖累经济。由于近年来,中国房地产对经济增长的贡献率已经超过20%,部分地区房地产占地方经济收入的70%,没有第二个产业可以替代这一贡献率。中国经济发展与房地产之间的关系的紧密造成了一旦房地产市场出现风吹草动便立即影响经济的局面。所以行业调整势在必行,中国房地产的新常态将是面临3-5年的长时间的调整。他预言,未来只有20%的开发商能够生存下来。

      踩准小碎步紧跟市场新动向

      即便在这样的市场环境下,市场依然亮点不断,仍有企业能够逆市站在市场的制高点,成为这个时代的赢家。

      行业老大万科的一举一动都会成为市场的焦点,多年来能够保持行业领导地位并始终处于媒体的风口浪尖,不得不说万科的确有一手。

      虽然万科总裁郁亮口口声声不断强调,“至少在未来10年,万科仍将专注于房地产市场,并以住宅业务为主流,互联网以及金融等都不会成为独立业务。”但做好主业的同时,万科不忘时刻关注行业动向,每当行业出现了新变化、新趋势、新亮点的时候,往往都能在第一时间看到万科的身影。

      移动互联网产业在去年诞生了一个个传奇后,今年年初万科总裁郁亮带领高管先后参观阿里巴巴、腾讯、小米等互联网企业,并在向多家互联网公司取经一番后推出了万科制度层面的变革—事业合伙人制度,引发业界高端关注。4月,全球第一批3D打印房屋在上海公开亮相后,万科董事长王石随即表示,三年后万科的建研中心将会用3D打印机打印房子。到了年中,当业界积极探讨花样年分拆旗下物业管理公司彩生活在港上市获得高市值的同时,万科表态要做中国最大社区服务运营商,提出轻资产运营模式并开始拓展社区服务市场。8月万科与淘宝联合推出的“淘宝消费额抵扣房款”再度引发市场爆点,让淘宝卖房成为最新潮流。9月,当房地产众筹纷纷兴起,万科便趁热与搜房网合作发起的6折起拍的房产众筹,名额在4分钟内便被一抢而空。

      虽然很多时候会被质疑是营销炒作,但不可否认的是万科始终能够与时俱进紧跟市场变化,成为这个时代的弄潮儿,这也许就是万科始终能够领跑行业的重要原因之一。

      当下中国房地产面临的最大问题是创新不够。马光远直言,现在的房企一定要转化思维,没有竞争力的开发商,终究是会被洗出去的。

      海外项目渐成熟助房企抵风险

      在国内房地产市场整体不景气的背景下,国内房企在近年纷纷走出国门布局海外市场。现如今,这些项目正逐步进入收获期,成为房企抵御市场波动的重要砝码。

      作为房企海外投资风潮中最凶猛的两家企业—万达和绿地已在近期推出了旗下海外产品。

      中国地产开发商在欧洲投资的最大单体项目万达·伦敦ONE近日正式对外亮相。作为万达集团海外地产的首个项目,万达·伦敦ONE位于伦敦一区内—九榆树区的两座滨河塔楼,建筑面积约10.5万平方米,包括五星级酒店(伦敦万达文华酒店)以及一栋200米高城市公寓和一栋165米高的临河公寓,成为伦敦最高的住宅项目。

      而另一个房地产巨头绿地集团更是同时推出包括英国、美国、加拿大、泰国、马来西亚等在内的9个国家13个城市的多个住宅和商业项目,并受到市场追捧。

      这些项目的推出已经给企业的投资带来可观的收入。从2012年起便开始加快海外投资步伐的绿地,海外投资额累计超过千亿元。在2013年,其海外销售额已达30亿元。2014年其目标销售收入为200亿元。

      据早报记者不完全统计,截至2014前三季度万达海外投资规模已累计超600亿元。万达国际房地产销售主管迈克尔·普里福伊也在近期向媒体表示,万达计划到2020年将目前的300亿美元年度销售额增至1000亿美元,实现这一目标离不开国际房地产开发,届时万达海外业务的占比将达到两成以上。

      然而专家提醒,为“避险”而投资海外房企依然要谨慎选择投资标的。易居中国执行总裁丁祖昱指出,不要将主营业务和利润贡献都寄托在海外市场。海外房地产业比较成熟,特别是金融与房地产的结合及专业分工都值得国内开发商学习,这些经验会帮助房企再上一个台阶。同时房企也不要寄予海外项目太大的盈利期望。国外房地产本身市场成熟,这也意味着利润率稳定,成本相对较高,税收完善,法制完善,房企打擦边球赚取高额利润几乎没有可能。

      市场开放房企猛发债

      一边是正处于市场调整期的销售压力,一边银行开发贷的紧缩状态,作为企业生存命脉的现金流压力成为每家房企必须面临的考验。

      与此同时,多家房企9月以来相继发债,融资总额高达875.2亿元。CRIC研究中心提供的数据显示,9月以来108家重点房企中约有18家拟发债或已成功发债。

      9月,监管部门再度允许已上市房地产企业(限A股)在银行间市场发行中期票据。在目前开发贷款这类“直接融资”尚未有明显放松的情况下,票据市场的“准入证”无疑对于房企是一个重大利好。

      万科150亿元,保利地产近日发布公告称,公司拟发行债务融资工具,发行规模不超过人民币150亿元,一次或多次发行。

      CRIC研究中心研究院沈晓玲表示,这意味着,在被监管部门暂停5年左右的时间后,银行间债券市场面向房企开闸放行,刺激房企不约而同地进行发债补充流动资金。同时,央行继上个月向五大银行进行5000亿元SLF(常备借贷便利)后,近日央行再次注资增加了市场流动性,平缓年底资金需求波动影响,缓解了流动性压力,也促使房企陆续开启发债热潮。 
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