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    房企前九月拿地额锐减千亿

    2014年10月11日  来源:华夏时报    标签:房企,拿地,锐减    点击数:313

      受资金压力和销售预期悲观等多重因素影响,房企今年的拿地热情几近浇灭。


      据中原统计,今年前9个月,20大标杆房企合计拿地仅2028亿,相比2013年同期的3698亿,减少了1670亿,降幅高达45%。其中,万科前9月拿地总额近200亿元,相比去年同期的近630亿元,大幅下滑。


      “开发商拿地与资金密切相关,但现有的房子都卖不出去,去库存阶段拿地是很危险的,一旦开发资金断裂就麻烦,我们去年拿的地现在都不敢开工。”长沙一家中型房企人士说,龙头房企尚且不敢拿地,中小开发商资金更加紧张。


      万科内部人士坦言,万科也没办法做到在市场低迷时去大手笔买地,每次市场调整时,房企首先想的是如何保存现金过冬。


      前9月土地成交骤降


      房企拿地是一种补库存的正常行为,在一定程度上弥补了未来的供应缺口。而土地市场的活跃与否,也被认为是观察楼市冷热的一个窗口。

    中国指数研究院报告数据显示,1-9月,全国300个城市土地出让金总额为17109亿元,同比减少20%。


      尽管拿地金额下降,但土地价格并未随着房价的下跌而下调。中指院的数据显示,300个城市的成交楼面均价为1197元/平方米,同比上涨5%;其中住宅类用地成交楼面均价为1746元/平方米,同比上涨10%,仅是溢价率有所下降,土地平均溢价率11%,较去年同期下降5个百分点。


      20大标杆房企拿地金额连续多月锐减,4-9月连续6个月不足200亿元,最近4个月更是在百亿周围徘徊。9月,20大房企仅万科、万达、华润、世茂、远洋有拿地记录,合计拿地金额仅146.4亿元。


      中原地产首席分析师张大伟认为,标杆房企不拿地,主要是因为去库存,且开发商资金都非常紧张。


      万科内部人士表示,公司的经营策略是,认为价格合理及风险可控就会去拿地。但实际上,万科的拿地策略,也是随着市场在跌宕起伏。


      今年1-9月份,万科拿地权益金额仅为200.63亿元,而去年同期,万科累计新增项目77个,权益地价款629.5亿元,今年前三季度拿地金额同比减少了429亿元,降幅达68%。


      “今年土地价格没怎么降,没有达到我们的心理预期,不存在后悔没买地的问题。”万科内部人士告诉记者,由于2013年拿了较多地,足够两三年的开发,而今年市场冷淡,楼盘销售速度也不够快,因此拿地确实减少了很多。


      据统计,9月,10个典型城市土地成交建筑面积1001万平方米,环比下降53.2%,同比下降69.3%。5月份以来,土地成交建筑面积同比均为负增长。


      业内认为,9月土地市场延续了8月份降温趋势,且降温速度加快。商品房市场销售压力巨大,部分企业在资金压力下已无力购地,部分实力较为雄厚的企业或等待更好的购地时机。


      张大伟说,2013年下半年到2014年一季度的土地价格明显虚高,这期间房企拿的土地在目前市场情况下,可能两三年都难以解套。


      “四季度市场会好转”


      业内众所周知的是,在市场低迷时逆市买地,往往比市场火热时挤破头去抢地要来得划算。


      但万科内部高管曾对记者表示,按照今年的情况,万科也做不到逆市拿地,当市场陷入低迷,销售速度下降、回款缓慢时,任何一家房企都会面临着资金周转紧张的问题,只要土地储备足够公司开发两三年,留着现金过冬是最安全的策略。而且一旦销售不好,开发商必然放缓开工施工速度,以去库存为主,此时不可能去多拿地。


      “现在很多企业都庆幸去年下半年以来拿地少了,去年拿了高价地的,现在都非常头疼。”一位房企业内人士告诉记者,现在小房企资金处于断裂边缘,大房企都把持着尽量多的现金等着收购市场上开发不下去的项目,这比直接去招拍挂拿地更有议价能力,所以万科每次都欢迎调整。


      10月8日,中粮置地宣布收购河北天成在今年年初拍下的杭州(楼盘)热电厂地块项目,今年年初,河北天成以总价近27亿元拿下这一地块,成为当时的区域地王。


      中粮置地并未透露收购价格,只表示与当初拿地价格相近,但对这次地块收购的价格和地段,中粮置地表示都非常满意。


      万科董秘谭华杰告诉记者,一个企业的拿地策略激进还是保守,可以用买地金额除以销售金额的比值来衡量。如果企业的拿地金额占同期销售额的比例低于40%,可以认为是相对保守,在60%以内可谓安全,而高于60%则比较激进。


      若以此作为衡量标准,2013年1-9月万科累计实现销售金额1285亿,今年同期累计销售金额为1490.6亿。万科2013年1-9月,拿地金额占销售额比例为49.8%,而今年同期,该比例仅为13.4%,属于极度保守。


      不过9月以来,房企拿地节奏逐渐加快,显示出开发商对后市仍然存有乐观预期。随着楼市的见底,万科拿地动作明显加速,相比前8月拿地总金额的124.43亿元,9月万科拿地总额为76.2亿元。


      张大伟表示,最近部分城市的土地价格开始出现下调迹象,在救市政策的叠加下,预计土地市场依然将低位运行,部分企业可能开始抄底拿地。


      万科内部人士表示,如果销售好转,土地市场也可能加速回升,预期市场四季度会比前三季度好。万科会根据销售情况,以及市场推出的土地来判断是否拿地。

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