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    三问万达集团:为何选择在香港整体上市?

    2014年09月23日  来源:地产中国网综合    标签:万达集团,香港上市,商业地产    点击数:386

      近日,万达在港交所进行了预披露,将万达年底前在香港整体上市的传闻座实。市场禁不住要问,万达为什么要上市?为什么要在香港上市?为什么是整体上市?


      第一个问题:万达为什么要上市?


      这个问题反着问,也就是:万达不上市行吗?答案是否定的!


      万达的快速发展的核心是“现金流滚资产”,表象上是快速拿地、快速开发、快速销售和快速开业,并以物业销售的现金流来补充自持物业及商业运营对现金流的占用。随着万达集团规模的快速膨胀,一方面万达集团以其商业模式和建筑综合体的形象成为地方政府争相招商引资的对象,以此来获取地价优惠和各种配套政策优惠;另一方面为应对项目多地处新区的招商问题,万达集团成立了万达百货、万达院线、万达酒店等自有品牌以解决主力店招商困难,由此在各地造就了一个个“一个万达广场,一个城市中心”的万达奇迹。


      万达奇迹的特点是快:快开发、快开业,其实质是高周转,以高周转解决自持商业物业的现金流沉淀的来源问题,以快速开业来将“开发贷款+销售回款”转换为经营型物业贷款,形成企业现金流的有效接续和现金流的正向增加,维持了万达集团正常运转和高速发展。正因为如此,万达集团的项目开发速度不能降低并以现金流平衡为核心指标,形成了高速成长中方能实现平衡的“陀螺”式万达。


      但毕竟在项目启动时是要付出一部分拿地资金的,而且万达近年来在文化、旅游等方面进行大规模布局,又进行了大手笔的国际收购,这些都造成现金的大规模流出,而且难以在短期内实现正向的现金流入,万达集团的现金流压力显而易见。为解决这一问题,万达集团除了以往的开发贷款、经营型物业贷款外,还在大规模发行信托以及类基金产品以补充现金流,同时在积极引进“外援”。2005年与麦格理的不成功合作差点让万达集团覆灭,近年来建银集团牵头的注资对万达倍加助力。


      但是仅仅有这些外援是不够的,因为万达的发展越来越快,商业地产外的产业也越来越大并需要不断输血,而以销售性物业回款来补充现金流的作法在中国房地产业进入高位盘整以后是否能长期维持高速增长并不被看好。


      上市,便成为万达集团的不二选择。


      为此,万达集团在A股市场进行了十年筹备、四年冲刺,并推出了“万达商业地产”和“万达院线”两个冲击上市的“种子选手”,还为其他业态的分拆上市在美国和香港分别买了壳。这一方面是万达高速发展亟需补充现金流,另一方面也是机构进入万达以后的最佳退出通道,毕竟以回购形式退出势必对万达本已贫血的现金流会雪上加霜。因此,万达上市既是主动而为,也是不得不为之。


      第二个问题:为什么是香港?


      不幸的是,不久之前万达集团的两个“种子选手”在A股市场双双折戟,其上市申请被中国证监会一并否决。其主要原因有二:业绩问题和关联交易。万达集团的“现金流滚资产” 的现金流平衡模式与自有品牌主力店的招商模式支持了万达的高速发展,却形成了万达地产与各自营业态之间的左右手互博,关联交易与利益输送成为解释不清的问题。万达集团之前分拆出万达商业地产和万达院线在A股申请上市,存在其他业务板块向这两块业务利益输送的嫌疑,且商业地产业务本身收入主要仍靠物业销售,被判定为开发商,不符合A股上市的行业方向,被否决是必然的。


      而万达集团之前在香港买下的“恒利商业地产”这个壳,受制于港交所的相关规则,难以在短期内大规模注入资产实现再融资,在解决万达集团的现金流饥渴方面帮不了多大的忙,迫使万达集团将其用于海外酒店业务,并改名万达酒店。


      万达集团在美国也曾买下一个壳,但诸如地产类业务显然是不合适的。因为中美法律和文化差异导致中国房地产股很难在美国上市,即使上市也沽值很低。这也就是中国地产行业只有代理行、广告商在美国上市而鲜有开发商上市的原因。迄今为止在美国上市的中国开发商只有一个鑫苑(中国),但以其规模而言,无论在开发业务方面还是在资本市场上都根本没任何影响力。


      放弃A股的高沽值和“暴力融资”,转而赴港上市,是万达集团的无奈选择。


      由此一来,引发出第三个问题:为什么是整体上市?


      香港资本市场完全实行市场化发行,对企业盈利业绩没有要求,对关联交易也相对宽松,这解决了万达在A股上市的两大硬伤。而万达可以其高增长概念换取相对较高的沽值,以获取较大的融资,这正是万达需要的。


      虽然说香港股市的监管以信息披露为主,对关联交易相对宽松,但不等于资本市场、投资人对关联交易没有顾忌。在财务业绩不彰的情况下,为了以高增长概念换取高沽值,关联交易势必成为投鼠忌器的事情,万达集团必须解决关联交易的问题,让投资者放心。


      解决关联交易的最简单的办法就是整体上市了,这就是俗话说的“肉烂在锅里”。


      看来,万达集团的整体上市,如果不是计划之中,那也是不得已而为之。


      这就是市场的力量,首富也不得不从了市场!


      (作者:柏文喜 大中华购物中心联盟主席助理 全经联商业地产专业委员会委员)

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