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    观嘉商圈制造超级中端 这里左右逢源

    2014年09月15日  来源:重庆商报    标签:观嘉商圈,购物中心,商业综合体    点击数:216

      随着观音桥、嘉州近期相继抛出最新的打造计划,以该两大商圈为端头,一个“哑铃状”的商业区域“航母”开始浮出水面。日前,记者在采访中发现,依托观音桥、嘉州两大商业集群,其中间地带“左右逢源”,商业价值迅速上升,一批嗅觉敏锐的投资者已悄然入市布局,抢占“超级中端”商机。


      项目

      龙湖牵手渣打构筑“不夜城”


      自2013年底,本土房企巨头龙湖地产将鹞子丘相关地块“收入囊中”,这块紧邻繁华商圈的“宝地”如何“重生”,一直备受各方关注。


      日前,对此始终缄默不言的龙湖,终于打破沉默。“我们将通过合伙人的模式,共同开发红旗河沟综合商业体项目。”龙湖方面相关人士告诉商报记者,龙湖与渣打银行为主的一组投资者签订了约1.24亿美元协议,共同合作开发重庆观音桥拓展区鹞子丘地块。


      据介绍,在此次对龙湖新壹街项目的开发中,龙湖拥有51%权益,其中,渣打银行牵头的基金计划投资7.56亿元,取得该项目28%的权益,而余下的21%权益由另外一家海外基金投资5.67亿元持有。商报记者了解到,这也是龙湖地产首次与境外基金进行股权合作,也是继与香港置地合作后,在合作模式上寻找到的首位“合伙人”。


      龙湖地产品牌总监许桐珲称,“这是龙湖融资方式多元化的一种尝试。引入股权投资,实际上是利益共享、风险共担。”


      龙湖方面称,今后,龙湖新壹街项目将出现一个长约1.3公里的步行街,打造重庆首个带状体验式商业街区。在这个街区内,将一改传统购物中心“盒子式”的封闭形态,抛弃大卖场、购物街等概念,增加更多体验性的业态组合,增加娱乐休闲互动项目比重,弥补目前传统零售业尤其是百货商场无法全天候营业的遗憾,构筑24小时“不夜城”。


      效应

      多项目发力“超级中端”


      龙湖、渣打的大手笔“联姻”,并不是孤例。近日,商报记者在采访中发现,以观音桥、嘉州为两端,中间的红锦大道为主线,正日趋形成一个哑铃状的商业分布。而依托这两个庞大的商业中心区域,正成为各路资本竞逐的热点,这其中既有国内行业巨头的谋划,也有本土“探路者”的身影。


      日前,拥有7天等多个品牌的国内酒店业巨头铂涛集团获悉,在今年10月,该集团旗下的新品牌“ZMAX潮漫”将正式登陆重庆,首家店落户渝北区红锦大道。“这里将打造成为城中最FUN的智能与社交酒店。”铂涛集团相关负责人介绍,例如,其酒店大堂,白天为商务人士专门开辟的商务洽谈区,晚上可作为社交清吧、派对主场。


      此外,在红锦大道中间的黄金节点,重报智谷将成为另一抢眼的地标性建筑。作为一个5A级标准的商务中心,该项目将被打造成为“城市商务客厅”。值得一提的是,重报集团根植的“文化基因”也随着这个载体,吸引大量文化创意、电子商务行业的企业入驻,锁定这一区域大批高端商务人群。


      地利

      “左右逢源”释放利好


      “中间地带”蓄势待发,与目前的规划密不可分。“嘉州商圈预计2016年初步建成,西连冉家坝,东接黄泥塝,南牵观音桥商圈,北靠两路城区。”嘉州商圈管委会相关负责人介绍,届时将以中渝国际都会为中心,带动龙溪片区的商贸服务业发展。建成后将成为重庆乃至西部最大的商业消费聚集区。


      嘉州商圈在逐渐崛起的同时,观音桥商圈也正加快步伐升级扩容。“观音桥商圈正在加速转型升级,未来将围绕‘业态优化、扩容拓展、交通改善、景观靓丽、智慧商圈’五大升级工程,进行全方位的升级打造。”北区相关负责人介绍。


      在今后的规划方面,两大商圈将实行“错位发展”。商报记者了解到,嘉州商圈主要以商业和商务为主,既有金融总部也有高端商业,除了同样引进超大型百货、ShoppingMall等外,更倾向于国际商务、金融办公、超五星级酒店为主发展总部经济,搭建商务办公平台、购物休闲平台、餐饮娱乐平台、高端居住平台。


      “在两端强力驱动之下,连接两个核心区域的中间地带将顺势而起,起到补充深化的功能。”重庆工商大学产业经济研究院教授骆东奇表示,这些区域最大的特点就是介于核心商圈之间,处于两者辐射半径之内,成为多个核心区域的连接纽带,并形成带状分布。骆东奇认为,在这个融合的过程中,中间地带的路网分布走向、业态支撑等将扮演越来越重要的角色。


      空间

      高成长性吸引中小企业


      “商务区域呈带状发展是一种必然。”重庆大学发展研究中心副主任蒲勇健表示,随着城市经济多功能性的发展,尤其是区域的功能性分工日益纯粹明确,核心商务区已无法承载起经济快速发展对写字楼产品的需求量。


      “具备核心商圈便利的配套环境,同时相对较低的办公成本和选址前景的区域将成为企业选择的热点区域。”重庆社会科学院企业研究所所长王秀模分析称,首先,入驻企业多数和相邻商圈相邻,同时又有其自身突出特点,企业入驻后的运营成本将会比核心商圈低,因此中间地带将是未来中小型企业聚集的地方。


      其次,从产品的品质和区域环境来看,核心商圈中间地带与传统的核心区域没有太大差别。由于这些区域属于后来开发的项目,有些产品的品质反而要超过核心区域的写字楼,同时这些区域又属于上升通道中,因此将来升值空间和潜力则要比核心区域更大一些。


      对于未来的发展趋势,清华大学国际商业地产运营商培训班首席专家委员朱凌波指出,与成熟商圈相比,这些中间地带不会形成大规模成片开发的态势,而主要是承接成熟商圈客流的点状开发,这些目前相对落后地带的开发定会后来居上,超越已有商圈。


      我市一位地产界人士则认为,写字楼市场分布区域将由核心区域的“点”状分布,逐渐发展成为彼此连接的“带”状分。连接核心区域中间地带写字楼,将成为新的写字楼市场的购买热点区域,这一观点也得到了市场的认可。例如,龙湖新壹街自9月5日首批次开售LOFT物业,当天就有130多组客户办理了团购申请,在随后的中秋节3天小长假中,项目团购申请已经超过300组,而项目首批次产品仅198席临街商铺。


      “随着国际化的经济快速扩张和多中心的规划推行,人们对于城市中心就是大片商务区林立的传统观念也会被打破。”长江上游经济研究中心名誉主任王崇举表示,与城市多中心并存的是,每一个中心的功能趋于专业化、细分化。


      机会

      电子商务企业分羹商机


      “观音桥、嘉州商圈的打造,将给中间地带带来很多的商业机会”。昨日,重庆大学发展研究中心副主任蒲勇健在采访时表示,这一地带作为嘉州和观音桥的过渡带,可以在两者中找到适合自身定位的商业机会。


      事实上,两个商圈都会对这个过渡带有依赖,不管是交通还是餐饮,“甚至在地产方面可能也会产生影响,由于商圈办公场所紧张,该地带的一部分写字楼可以趁此获得一部分人流。”他进一步分析道。


      蒲勇健认为,由于观音桥商圈现有的业态已经成熟,以及嘉州商圈业态的不断发展和完善,中间地带更适合布局新兴业态。


      “例如,电子商务可以和这两大商圈的传统业态相互配合,这个地带原本也是观音桥商圈的拓展区,能够对观音桥商圈业态进行提升。”他表示说。此外,可以加上电商体验店的元素,目前电商已经成为各个销售行业的热点,未来还有一定市场。“原有的商圈做电商体验店并不容易,还要对基础设施、配套进行改造。而该地带作为新兴业态,可以提前部署和规划,机会更大。”重庆社会科学院研究人员王秀模也表示认同,“哑铃状商圈形成后,对其连接带,至少在交通、金融、商贸、仓储、物流等方面带来商业机会。”


      “任何一个方面,凭借着其地理优势会有可期的发展前景。”王秀模指出,这一地带的配套服务做好,自身获得发展之后,同时,也可以“反哺”观音桥和嘉州两个商圈,和两大商圈相互联接,共生发展。


      交通

      建全球最大的室内停车场


      “交通便捷、停车充足,也是嘉州商圈相对其他商圈的最大硬件优势。”嘉州商圈建设管委会人员唐锦谊介绍,嘉州商圈核心区域以中渝国际都会为核心,位于红锦大道两侧,出门就是轻轨车站,商业综合体业态依托的也是轻轨建设,可让市民享受便捷的购物消费。


      与此同时,当地的轨道交通与购物中心无缝连接方案已经通过认证并已正式开建。该方案整合了公交轻轨及项目交通体系,保证人车分流,同时将建立智能化物联网管理平台,引导购物、停车、商务、信息发布和交通组织,将对该区域的交通拥堵起到缓解作用,分流观音桥等周边区域的车流。


      据了解,嘉州轻轨站位于中渝国际都会城市综合体负一层,负二层将建成一条快速通道,与目前红锦大道一起,对交通进行分流——这是一层交通转换层,轨道交通和社会车辆交汇,市民不需要走出轻轨站就能进入购物中心。此外,负三、四、五层都是停车场,而且将设计开建总计20个出入口双向匝道和转换通道,连通周边的各条主次干道。届时,车主可通过各个通道进出车库,也可以在地面交通拥堵不堪时,利用该地下车库转换通道实现调头或绕行。


      据悉,中渝国际都会地下停车库将为嘉州商圈提供超过1.4万个席停车位,被称为未来全球最大室内停车场,将为未来商圈提供充足的车位保障。比如在停车引导方面,除了已经被广泛采用的二维码扫描、反向寻车等科技手段,中渝还考虑用图案、色调等进行分区,类似中国传统文化的12生肖等,都将可能作为市民的寻车标识。


      此外,为实现更高效率的“快进快出”,中渝国际都会的停车场还将与全市的宜居畅通卡系统联网。这意味着只需将公交IC卡一刷,就能实现停车缴费,轻松出库。


      交通的改造升级同样是观音桥商圈的重头戏。商报记者了解到,观音桥商圈将大力发展地下交通,商圈规划的东、西、北三条大道都将以地下建设为主,未来几个片区的地下交通也会采取有效的形式连在一起。


      此外,观音桥商圈还全面启动星光68片区地下车库“一卡通”工程,连通协信中心、茂业百货和洋河停车场车库。同时,商圈内目前还正在规划多个微型停车楼,初步规划在嘉陵公园和电子村建两个立体停车楼。


      氛围

      酒店百货巨头竞相攒人气


      对于如何提升商业环境?嘉州商圈管委会相关负责人表示,百货卖场方面,嘉州商圈将在中渝国际都会项目上布局建设3个大型购物中心,建筑面积60万平方米,这相当于4个北城天街的体量。


      其中,台湾新光三越是一个重要载体。据介绍,入渝打造的高端百货卖场建筑面积超过25万平方米。届时,将拥有超过9400个专柜,经营涵盖1900多个国际一线品牌,预计2016年底一期建成开业。


      酒店方面,嘉州商圈配置了3个五星级或超五星级酒店。其中,中渝国际都会将建设香港新世界瑰丽、万豪集团丽思卡尔顿两个超五星级酒店,面积共约14万平方米。此外,北城国际中心将建设1个五星级温德姆酒店,面积约3.5万平方米。3个酒店均将于2017年全部建成。


      休闲娱乐方面,将引进韩国影视第一品牌CGV国际影院,打造西南地区五星级高端4D影厅。同时,商圈还将建设一条全长1公里的酒吧不夜城,开发一个涵盖全球美食的国际美食广场,并沿金山路打造一条都市慢生活休闲商业街,满足中高端消费者休闲娱乐。


      渝北区商委预测其商业前景认为,预计到2017年,嘉州商圈有望实现社会消费品零售总额150亿元,2020年达到200亿元。


      此外,已发展数年的观音桥商圈,在原有的基础上也加快提档升级。观音桥商圈办负责人表示,未来将围绕业态优化、扩容拓展、交通改善、景观靓丽、智慧商圈五大升级工程,进行全方位的升级打造。预计到2017年实现社会消费品零售总额600亿元,商圈核心区面积也将扩展一倍。

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