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    商业地产放缓增量开发 先做存量消化

    2014年09月01日  来源:重庆日报    标签:南岸区,商业地产,商圈    点击数:212

      商业对人类社会的价值,在于通过产品的交易促进社会分工,从而提升整个社会的生产效率。城市或城镇的最初功能,就是为这种商业交易提供场所。交易规模大了,城市才衍生出其他方面的功能。所以,城市的中心乃至人类的经济生活中心,无论从逻辑上还是事实上讲,都一定是商圈。


      农业社会,哪儿能形成商圈,哪儿的商圈最兴旺发达,完全取决于区域交通的辐射半径,以及这个半径内人口规模所蕴藏的交易总需求量。农业社会主要交易的是农产品,所以该半径应为人在农产品的保鲜期内的行走距离。但在工业社会,我们已经可以自由地摆布人口和生产力,也就可以自由地摆布作为交易载体的商圈——主城商圈扩容,科学依据也正在于此。


      但这决不能说明商圈扩容就是一件很科学的事——成倍甚至数倍增长,你是如何定性定量地计算出未来几年的市场容量的?你有没有考虑电子商务对实体商业的冲击?


      即便不像这样理性分析,我们也该直观地想想:大家都盖那么多酒店、商铺和写字楼,不少都没有租售出去,闲置的每一天都在产生巨量的资金成本。总有资金短缺的开发商会挺不住,他要自救,唯一方法就是降价销售。


      事实上,商业地产的低价抛售比住宅地产低价倾销的后果要严重得多,后者最多招来几个深感吃亏的前期购房者前来砸售楼部,而前者,或许因为资本市场曾经给出的高估值,资产贬值会拖累银行,带来系统性的金融风险。


      所以,有必要重新评估主城商圈扩容所潜在的风险,并重新审视各大商圈扩容的必要性。在得出正式结论前,倒不妨在消化存量商业物业上多动动脑筋。在这方面,南岸区的做法值得深思。


      主城几大主要商圈中,目前唯一没有扩容计划的,只有南坪。而在此前,南坪也和其他商圈一样,计划新建至少50万平方米商业。南坪商圈按兵不动的理由是:2012年前几年,该商圈社会商品零售总额的年均增幅为18%,而2013年,该数字已经下降到15%,换句话说,南坪商圈如果扩容,则会陷入商业体量过剩的危险。


      南岸区同样需要扩大消费在GDP中的占比,同样需要提高南坪商圈对区域经济的贡献度,但他们的做法不是面积上的简单扩容,而是做特色、做品质。他们从区域经济发展全局的角度来审视商圈的作用。


      目前,南岸区的手机年出货量在4000万台左右,手机和车联网构建的电子信息产业,已经占据该区经济总量的四分之一。由此,南岸区为南坪商圈找到了错位发展的独特定位——除了承揽商圈惯有的商贸流通业和现代生产性服务业,南坪商圈还将重点打造电子产品专业卖场。此后,南坪商圈引入深圳华强北市场入驻长达数公里的亿象城,这里正在成为集商品展示、销售和结算于一体的数码卖场。随着南岸电子信息产业的发展,南坪商圈的存量商业地产将会持续旺销,此后在扩大商圈体量,则很难出现商业过剩的局面。

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