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    重庆建超高层排西部首位 租金比甲高三成

    2014年08月27日  来源:重庆时报    标签:超高层,写字楼,租金    点击数:304

      近两年来,重庆出现的高楼数量并不少,光解放碑一带,就有海航保利国际中心(HCC)、英利国际金融中心(IFC)等陆续建成。但重庆首个真正意义上的超高层建筑,则是会在今年年底完工的重庆环球金融中心(WFC)。


      根据仲量联行发布的最新研究报告显示,由此开始,重庆陆续将建成6座300米以上的超高层地标建筑,成为西部最多、国内超高层建筑最密集的城市之一。这些超高层预计将在5年内陆续亮相。


      重庆的超高层

      建设蓝图

      5年内将建6座


      重庆目前亮相的这些高层中,最高的都288米左右,无限接近但未达到超高层这一标准。


      位于渝中区环球金融中心的裙楼商业已经开业数月,PRADA、D&G等大牌先后入驻。而随着年底塔楼部分完工,建筑高度为339米的重庆首个超高层项目算是正式亮相。继环球金融中心后,5年内重庆还有5座超高层项目将陆续亮相。从分布的区域看,重庆未来6座超高层则分别位于江北嘴、解放碑-朝天门、观音桥等核心商务区,以及化龙桥这样的新兴商务区内。据了解,上述6座超高层将全部用于办公、酒店和商业用途。

    分析》


      租户:最受金融等六类租户欢迎


      根据在全球和中国管理大量超高层建筑统计的数据,仲量联行认为,以下六类租户更倾向于入驻超高层:有上市需要的企业、金融企业总部或个人理财中心、需提升形象的国内大型企业、房地产开发商、专业服务型企业、大型民营企业总部等。他们可以承受较高的租金,换取更优质的办公环境和形象。


      租金:普遍比甲写高10%至40%


      世邦魏理仕的最新调查显示,由于在形象和品牌效应、建筑质量、地段等方面具备优势,亚洲超高层建筑普遍比同一市场中的甲级建筑存在10%至40%的租金溢价。以率先亮相的环球金融中心为例,尽管租金价格已经在130~160元/平米·月,高出同期市场甲级写字楼的平均租金水平30%以上。但目前的预招租情况乐观,意大利驻重庆总领事馆、雷格斯商务中心、迅达电梯、德国美诺空调等机构和知名企业已经签约或有意向。


      一栋超高层一般体量就在10万平米以上,在超高层集中上市之后,短期内会给市场带来较大的冲击。优质的超高层建筑,一方面,会挤占部分“落伍”写字楼的市场,另一方面,它的到来对周边商务大厦现有租户产生磁石效应,可能对区域租金价格产生共振。


      物业费:比普通高层高20%~40%


      仲量联行华西区物业与资产管理部董事谢文彬称,高层的物业管理投入一般分为三部分:其中30~40%是能源管理,包括水电暖气等;30%是管理人工费:另外30%~40%是设施设备保洁保安等综合费用。由于超高层与普通高层建筑在形态上还是颇有差异,在管理上,难度也明显高出许多。“因此在上述物管投入的每一项上,超高层都比普通高层的管理费一般要高20%~40%,还要看每栋楼的具体情况。”谢文彬说。


      超高层的管理难度非常大,谢文彬透露主要在三方面:首先,超高层的物业管理比普通建筑要前置很多,例如设备数量、分布等,而不像一般建筑修好再进驻;另一方面,超高层如果忽视管理,安全风险更大。例如消防方面,谢文彬说,由于超高层的高度大大超过了消防云梯能达到的范围,因此更高的楼层需要设置自救设备,物业的各个部门也需要成立特别消防委员会;如果一旦物业管理投入不足,超高层建筑就会陷入物业管理水平降低再导致租金水平降低的恶性循环中,谢文彬表示。



      超高层,地域的标志性建筑


      仲量联行重庆分公司战略顾问与研究部负责人马丽华介绍,超高层往往成为区域甚至城市的地标性建筑,带有地标性质的超高层建筑促进商务区的快速发展有非常明显的促进,今年来,重庆的超高层建设也是发展飞速。


      中国:全球最高20座楼,占了9座


      近年来,全球超高层“长高”和“增多”的趋势十分明显。从2010年开始,全球每年有超过9个超高层建筑出现,2000年,超高层的平均水平是375米,2010年平均高439米。预计2020年,将达到598米。中国则是超高层发展速度最快的国家。根据仲量联行统计,全球现有最高的20座高楼中,有9座在中国。


      重庆:未来建6座超高层,排西部首位


      而我国超高层建筑的发展,经历了一线城市到部分经济活跃的1.5线和2线城市的轨迹。根据仲量联行的统计,全国有34个城市预计建设超高层建筑,总量达一百座。除了深圳、广州、香港、上海等起跑较早的城市外,重庆是仅排在南京(8座)之后,建设超高层最多的内地城市之一,在西部数量最多。


      针对业内关于超高层建筑是否过量的讨论,苏仲礼认为,这些超高层供应量并非在同一年出现,也没有分布在同一区域,根据重庆的经济发展水平,长期内足以消化,并促进重庆办公环境的整体提升。而为了应对这些挑战,超高层的开发商可能会适度调整市场策略,例如在前期调低租金水平以提高进驻率,或者推出一部分可销售的单位例如公寓以提升中短期的投资回报率。


      按照仲量联行统计,全国已建成和规划建设400米以上的超高层有16座,重庆有两座,占全国的八分之一。


      渝中:3座超高层,占重庆一半


      未来的6座地标超高层一半都在渝中区,在上周举办的高层建筑专业管理高峰论坛上,渝中区副区长蔚传忠表示了对高楼经济的支持。他算了一笔账,渝中区在全市所有区县中面积最小,只占万分之三,但经济总量贡献达7%,服务产值贡献12%。正是因为有如此高的产出,基于渝中区狭窄的地形限制,超高层建筑必定是渝中区未来的发展方向。

      他还透露,区里专门成立了楼宇办,并于近期出台楼宇经济鼓励政策,对引进500强等大型知名企业;管理服务升级,引进知名物业管理公司;对老旧楼宇进行有效改造的,提升停车场、信息化,公司服务平台等;对楼宇进行规模化经营的,例如单一产权管理等四种情况,进行经济奖励和补贴。


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