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    重庆南坪一商业,11万方,开业三年成“空城”,业主:亏惨了

    2019年12月26日  来源:重庆写字楼网    标签:[db:tag]    点击数:431

    时间:2019-09-07 10:27:07

    今天,重庆来福士开业,因为过于火爆,人山人海,堵,屡上新闻头条,速晨君同事前去打探,回来称自己险些遭遇踩踏。

    而另一边,《重庆财经地产》上周推送的一条稿件《2万平方2小时4个顾客,重庆有商场上演‘空城计’!》,声称走在里面,8月的骄阳下竟然觉得“冷”。

    一边火焰,一边海水。

    上周稿件发出后,不少网友在后台留言,希望分析美全世纪城出现这种状况的原因,速晨君再次走访现场,并采访了多个商业大佬和业主。

    1、曾经要做“南坪老二”,如今成“空城”

    美全世纪城位于南坪经开区,距离去年底开通的环线海峡路站直线距离仅300米,处于市政道路青龙路和白鹤路之间,并且周边密集分布了数十个已经入住的成熟小区,据相关人士了解到,周边的常驻人口3公里范围内接近20万人。


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    照理说,这样的位置,这样大的人流,完全有市场盘活一个商场。

    但速晨君实地打探,却是另一番景象:11万方的商业体量,除了临市政道路的几家餐饮店开业,几乎所有商铺都处于空置状态,大门紧闭,整个商场一片“死寂”。


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    商场上演“空城计”,最直接的受害人就是业主。

    王先生2015年以总价86万买了一套位于商场3楼建面30㎡的商铺,当时购买时,房产中介公司宣传每户交5-20万的团购费,就可享受一口价优惠,王先生即又交15万,相当于,王先生以总价101万买了一套建面30平米的商铺。


    重庆南坪一商业,11万方,开业三年成“空城”,业主:亏惨了


    王先生表示,他知道这个价格高于市场价两倍,当时看重的是这里要打造南坪第二步行街,并且开发商返租销售,售后返租3-10年不等,承诺收益前两年年收益率4%--5%。

    通过返租抢夺用户时期留下的隐患,终于爆发。

    王先生的租金只返了2015年10月——2017年5月15日两年不到的时间,美全世纪城就以美全置业资金断链、并购重组受挫为由,不再向业主支付租金。王先生和它同样遭遇的400多名业主走上了漫漫维权路。

    不只是业主,住在附近的居民也怨声载道,家住附近小区的任女士,义愤填膺:

    “原来说这里要做南坪第二步行街,第二步行街没有做起来,现在晚上黑黢黢的,像‘鬼城’一样。”


    重庆南坪一商业,11万方,开业三年成“空城”,业主:亏惨了


    开乡村基的蒋先生告诉速晨君,因为他们主要做外卖,生意影响不大,如果是线下,就会有很大影响,旁边的店多则半年,少则一个月就会换店家。对于美全世纪城,蒋先生同样颇有微词:

    “商场设计实在是不合理,消费者逛街整个处于露天的状态,没有遮挡,冬冷夏热,这个设计对消费者非常不友好。”


    重庆南坪一商业,11万方,开业三年成“空城”,业主:亏惨了


    2、曾经要带来惊喜,现实却很无奈

    和吐槽美全世纪城“没人”一样,美全世纪城的业态设计也饱受争议。

    张女士表示,这么大个商场,一家卖衣服的都没有,“开业时也没有吗?”速晨君问,“开业时都很少,只有一两家。”


    重庆南坪一商业,11万方,开业三年成“空城”,业主:亏惨了


    美全世纪城为什么要做这样一家商业?

    翻看美全世纪城曾经的报道,相关负责人在接受采访时表示:

    “网购不是我们要做的,传统商圈里面的经营也不是我们要做的。我们所提供的就是能给人们带来体验感、让人慢慢享受时光、创新的艺术商业空间。美全世纪城不是SHOPPINGMALL、不是社区商业、不是街铺、不是百货,而是重庆商业的例外之作,给重庆市民带来惊喜。”


    重庆南坪一商业,11万方,开业三年成“空城”,业主:亏惨了


    重庆商业的例外之作,给重庆市民带来惊喜。现在来看,只是一厢情愿。

    参与前期策划的相关工作人员告诉速晨君,当时做这个商业,主要是考虑到实体商业现在面临的一些挑战,想走差异化定位,第一要和商场的零售型商业差异化,第二可以对抗电商的冲击,几方权衡下就做了体验类商业。

    但是忽略了一个问题,体验类商业购买频率比较低,另外租金水平做不起来,再加上美全世纪城大都是带租约销售,前期要给业主返租金,入不敷出,就造成了这样的局面。

    他表示,最初签约时,效果还可以,签约面积达到了80%,但真正开业时商家不到一半,再加上后期因为返租的问题业主维权,造成大面积停业歇业,就形成了如今商业不正常这么一个局面。

    3、专家一针见血,几大败笔

    美全世纪城的“不正常”,专业人士怎么看?

    高端连锁超市壹品仓创始人周晓渝表示,美全世纪城的失败,有选址的原因:

    1、辐射能力太有限。美全世纪城位于丹龙路和白鹤路之间,被海峡路隔开,是原来的经开区和工厂所在地,实际上周边没有太多住宅,人口密度不够,虽然周边3-5公里有很多居住的小区,但是小区的旁边,本身就有非常成熟的商业街。


    重庆南坪一商业,11万方,开业三年成“空城”,业主:亏惨了


    2、一个购物中心难以形成人气。重庆的商业是一个商圈经济,每一个区都有商圈中心,商圈中心就是商业的聚集地,离开商业中心,人气和消费就散了。不仅仅是说一个购物中心在这里就足以让大量的人过来,这就需要各种商业的聚集和人气的聚合,然后形成这种商气。

    3、消费习惯的累积。一个城市或者一个地方的商业中心,要做一个新的东西出来,需要客户对它有消费习惯,比如南边为主的巴南、綦江等地方的消费者,到了南岸就会去万达、星光逛街,这是习惯问题,这个习惯是通过时间、历史、城市等形成的一种认知,这种认知需要后期去改变。


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    美全世纪城本身,某资深商业地产人士表示,也有问题。

    第一开发模式有问题。美全世纪城全部散售,没有自持,卖给散户,业主肯定七零八落,真的想来统一经营就会很难。

    第二是商业动线设计不科学。商场的动线要么是一字型,要么是U字型,这样的设计可以将人流聚集起来,但是美全世纪城出口设计太多,东南西北都有出口,人一下就走散了。虽然里面设有永辉超市和成龙影城等主力店,但是因为动线设计有问题,看了电影逛了超市直接就走了,没有人在商场里面停留。速晨君亲身体验,进永辉超市购物完全不需要进入商场内部,美全世纪城有一个小门,直接从外面的门就可以进出。


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    第三个业态定位和商业定位不够独特。美全世纪城的定位主要是社区商业,但是周围很多小区都有类似的社区商业,并且商场里面的商业,很多定位和社区商业一样,没有区隔性,不够吸引消费者非来不可的理由。虽然里面有一些餐饮和小孩游玩的设施,但是规模不够,商家没有形成规模效益,并且那些商家定位较传统,缺乏有特色的商家。

    4、如何复活?

    那美全世纪城还有机会吗,某资深地产人士表示,需要做好几点:

    1、街区的差异化定位,做街区商业,做快时尚。

    2、以时间换空间,定位想清楚了,再花时间去培育有独特定位的商业,哪怕是餐饮都行,但是一定要独特,一定要和社区商业区隔开,再用优惠的条件把这些商家吸引进来。

    周晓渝表示,商业本身在房地产的运营和开发中就属于最高阶,本身就比住宅有更多需要考量和准备的东西,在资金上有开发商建设资金,有招商运营资金和项目品牌吸引人气的资金,这几股力量汇集一起才能够搭起一个相对完整的商业体。

    如同人一般,商业离不开生老病死甚至生死轮回,而重生之路如何选择?期待美全作为案例给我们启示!

    关注同名公众号重庆财经地产,获取更多重庆楼市资讯。

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