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    空置率35.2%!需求下跌31%,宁波写字楼怎么了?

    2019年12月13日  来源:重庆写字楼网    标签:[db:tag]    点击数:199

    时间:2019-08-28 07:52:07


    空置率35.2%!需求下跌31%,宁波写字楼怎么了?

    最近的一则消息,让深圳住建局有些紧张。

    空置率35.2%!需求下跌31%,宁波写字楼怎么了?

    文章引用高力国际的一份报告称,深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%。尤其是前海成为重灾区,截止2019年上半年,深圳各区域甲级写字楼空置率分别为:福田16.1%、南山21.7%、前海则高达65.7%。

    PART01

    全国写字楼普遍过剩?

    写字楼空置率,也可以用来观察一个城市的经济发展状况。

    简单来说,写字楼空置率,是供需之间错配的结果。如果空置率太高,说明市场供过于求,侧面反映出城市经济存在部分泡沫;相反,如果空置率较低,说明市场供需矛盾较小,需求充沛,侧面反映出城市经济发展的动力十足。

    其实,即便深圳的写字楼空置率按23%算,在全国范围内,也不是最高的。

    空置率35.2%!需求下跌31%,宁波写字楼怎么了?

    △数据来源:第一太平戴维斯

    在第一太平戴维斯统计的11个城市中,截至今年二季度写字楼空置率最高的城市是天津、西安、重庆三个城市,都超过了30%,已经严重超标。而成都、南京的空置率水平,也在20%上下。

    这几个强二线城市,写字楼的空置率水平明显偏高。主要原因大致有两个:

    一是他们都处在城镇化快速发展阶段,短期内写字楼供应量大,而需求尚未跟上,自然空置率就偏高;

    二是经济经济下行,最明显的是天津、重庆,两个城市近两年经济增速下滑明显,尤其是天津,2018年GDP增速只有3.6%,全国垫底,这里面就有大量企业退租的现象存在,空置率就会上升。

    社科院在5月发布的《中国房地产发展报告(2019)》中,引用世邦魏理仕的数据预测,2019年底中国17个大中城市写字楼平均空置率将突破20%。

    空置率35.2%!需求下跌31%,宁波写字楼怎么了?

    其中,天津、青岛、上海、深圳、武汉、长沙等6个城市,将突破10年空置率峰值。天津甚至将会突破40%,着实有些可怕。

    PART02

    宁波写字楼空置率达35.2%?

    从2019年开始,受整体经济、中美贸易战等不确定因素影响,宁波写字楼需求量及成交量均有所放缓,企业短期内扩张及搬迁意愿相对保持谨慎。上半年写字楼市场需求减弱,租金有所下调,面临下行压力。

    空置率35.2%!需求下跌31%,宁波写字楼怎么了?

    △数据来源:宁波写字楼租售网

    通过2017年-2019年宁波市区写字楼成交价格走势,我们能看到,经过2017年初的大起大落后,宁波写字楼成交均价一直在1万-1.2万之间徘徊,购置升值空间不大,成交市场不温不火。

    另一方面,作为写字楼投资回报率最为倚重的租金,据《2018中国楼宇经济发展年报:楼宇经济3.0》(以简称“报告”)分析,以2008年为基期,包括宁波在内的二线城市租金增幅几乎停滞,且预测未来三年将会小幅下滑。


    空置率35.2%!需求下跌31%,宁波写字楼怎么了?

    △全国各线城市办公楼租金走势曲线

    位于鄞州万达旁的慧和大厦的一位业主表示:“这两年别说涨租金了,能把办公室租出去就不错了,特别是大面积很难出租掉。”而这个现象在其他商圈的写字楼也同样存在。

    1、东部新城企业门槛高,需求有所下降

    作为宁波市政府所在地,宁波的经济、文化和商业中心,对企业吸引力巨大。但租金较其他区偏高,供应以大面积产品为主,相对门槛要求较高,企业压力较大,导致需求量有所下跌。

    2、南商发展较稳定,个别楼宇空置率上涨

    南商属宁波最具活力的高端商务经济集聚区之一,经过多年建设,整体发展稳定,配套醇熟,但部分楼宇由于整体包租,面积分割不合理,企业杂乱,使得楼宇品质受到影响,租金下调,空置率上涨。

    3、海曙市场硬件陈旧老化,难以满足需求

    海曙拥有宁波老城区核心、三江口独特的地段优势,但楼宇硬件配置、设施设备、物业服务等刚性因素无法满足企业发展需求,楼宇品质抑制,租金无法上涨。

    4、老江东市场谋求发展,两级分化严重

    老江东的写字楼也面临着和海曙一样的问题,楼体老旧、格局不合理、停车位难找……租金徘徊于1.2-2.0元/㎡/天;而后期新建的楼宇提升了硬件及软性服务需求,租金高达2.5-3.0元/㎡/天,两级分化严重;加上东部新城的崛起吸引了部分企业搬迁,导致老江东片区部分楼宇空置率上涨。

    据报告的数据统计显示,2018年宁波、无锡、青岛、大连、郑州、济南等二线城市办公楼空置率达35.2%。

    宁波写字楼就此凉凉了吗?

    PART03

    经济下行还是产业重组?

    首先要问,为什么宁波的写字楼空置率如此之高呢?主要有以下两大原因。

    【部分行业的衰退,特别是P2P、外贸】

    去年开始国家严厉整顿P2P行业,导致不少互金公司暴雷,退租事件频发。2016年金融产业大热,大量金融、保险等行业入驻,让和邦大厦、罗蒙大厦等众多写字楼空置率一度降低,可惜好景不长,2017年底开始P2P暴雷增多,众多小型金融公司纷纷破产、倒闭、跑路,人去楼自然也空了。

    而今年开始另一个行业——外贸,受到中美贸易战的严重冲击。外贸一直是宁波最引以为傲的一个经济指标,也是宁波经济增长的主要拉动力。自从中美贸易摩擦后,特朗普成了做美国市场外贸人统一的敌人,一些小型外贸公司抗不住压力,或被并购或退出市场。

    【存量市场,供大于求】

    根据宁波各中介公司提供抽样数据得出:宁波2019年上半年写字楼租赁市场需求为约50万㎡,同比下跌31%,总成交面积约20万㎡,成交率约40%。上半年新增供应约25万㎡,写字楼成交12万㎡,从市场供求关系反应宁波写字楼市场供大于求,整体处于去库存化状态 。

    空置率35.2%!需求下跌31%,宁波写字楼怎么了?

    这两大原因导致宁波写字楼空置率直线上升,如果说写字楼的空置率是一个城市的经济发展水平的体现,那么宁波写字楼的高空置率是不是意味着宁波经济不行了?

    今年宁波上半年全市实现地区生产总值5417.2亿元,全国排名第15位,同比增长6.5%,超过全国半年GDP增速6.3%。宁波经济运行总体平稳、稳中有进。

    事实上,宁波的经济正处于快速转型期,致力于形成消费品工业、临港重化工业、装备制造业和新兴产业齐头并进的发展格局。政府为了加快经济转型发展,出台各项企业优惠政策,大力扶持高精尖企业,引进高技术领域人才。高新技术产业、战略新兴产业得以迅速的发展,2018年产业增加值占比分别达到50.2%、26.6%,软件与信息服务业总产值增长20.1%,涌现了集成电路、新材料等一批上升态势迅猛的细分产业。

    空置率35.2%!需求下跌31%,宁波写字楼怎么了?

    ▲宁波城市产业布局图

    下半年宁波市将继续聚焦新兴产业发展、优势产业升级和发展模式创新,推进“246”万千亿级产业集群建设和现代服务业发展。这类企业得到政府的大力支持 ,以及相对进取的经营态势将使其担纲写字楼租赁市场新势力;受各区域创业及人才政策的鼓励,下半年将有更多的新生代创业者,为市场带来一系列的新增需求动力。

    随着政府调控和产业结构完善,写字楼需求主体也将进一步向数字经济、高科技和服务类切换。

    空置率35.2%!需求下跌31%,宁波写字楼怎么了?

    - END -

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