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    2018重庆社区商业整体去化情况

    2019年10月15日  来源:重庆写字楼网    标签:[db:tag]    点击数:20

    时间:2019-01-31 14:02:43

    1、2018年重庆主城社区商业地产交易趋势

    2018年,重庆主城社区商业总体去化体量204.9万方,成交金额294.9亿元,单价14393元/㎡。去化体量、货值都明显高于新推供应,全年有效去库存体量达95.7万方。

    重庆社区商业地产市场买方成主导

    2018重庆社区商业整体去化情况

    2018重庆社区商业整体去化情况

    2018重庆社区商业整体去化情况

    2018年重庆主城区社区商业地产成交物业数量、体量及货值三个维度在时间周期趋势上表现相对一致。1、2月有明显低谷,3月份明显活跃外,其余月份相对平稳。

    从供应数据可以看出,5月份供应量出现明显低谷,但去化未受影响。同时,9、10月份供应量出现明显高峰,但去化相对稳定,由此可以判断,开发商供应的明显波动未对市场表现产生太大影响,重庆一手社区商业地产交易市场正逐步向买方市场。

    震荡上扬,社区商业价值正被更多投资者认可

    2018重庆社区商业整体去化情况

    综合全年来看,重庆社区商业地产成交单价谷值出现在2月,为11005元/㎡,而12月整体成交单价到达峰值,为19044元/㎡。由于决定社区商业产品价值的因素非常多,出现如此大的价格差异与时间范围内成交的产品属性有密切关联。以12月的情况为例,从重庆主城看,虽绝大部分区域价格走低,但由于渝中半岛成交量明显提升,且单价较高,由此大幅拉升了重庆主城社区商业价格水平,整体单价水平出现上扬情况。

    2、区域分布情况

    虽然2018年重庆社区商业去库存效果显著,但各区的表现却不尽相同。

    2018重庆社区商业整体去化情况

    2018重庆社区商业整体去化情况

    2018重庆社区商业整体去化情况

    从成交货值、体量、铺源数量来看,渝北区占比都遥遥领先。

    渝北区全年贡献货值占整体的31.5%,体量占27.3%,铺源占27.6%,货值明显高于其它两项,说明渝北区整体单价明显高于平均水平。

    九龙坡区全年贡献货值占整体的17%,体量占19.5%,铺源占15.9%,体量略高于其它两项,说明九龙坡区单铺面积略大于平均水平。

    巴南区全年贡献货值占整体的14.1%,体量占18.9%,铺源占18.5%,货值明显低于其它两项,说明巴南区整体单价明显低于平均水平。

    沙坪坝区全年贡献货值占整体的9.8%,体量占9.3%,铺源占13.4%,铺源明显高于其它两项,说明沙坪坝区单铺面积明显小于平均水平。

    南岸区全年贡献货值占整体的8.9%,体量占8.6%,铺源占8.5%,各项占比相对平衡,波动范围不超过5%>[(8.9%-8.5%)/8.5%],说明南岸区社区商业呈现出的状态接近重庆主城平均水平。

    渝中区全年贡献货值占整体的4.2%,体量占1.8%,铺源占2%,货值为其它两项的2倍以上,说明渝中整体单价是整体水平的2倍以上。

    北碚、大渡口、江北三区表现相对均衡,波动范围皆在10%左右,整体市场占比不大,对市场分析影响不大。

    从各区全年成交趋势来看,除2月份巴南区、3月份九龙坡区有明显体量、货值和数量的波动外,其它情况下各区均与整体成交趋势保持同步。这也说明,虽然整体投资风向在向北发展,但各区社区商业也有各自的投资客户群体,且各区始终维持在一个较为稳定的比例。

    2018重庆社区商业整体去化情况

    从整体价格对比来看,渝中区均价处于绝对领先地位,高达32992元/㎡,是其他区域的两倍以上,从城市发展历程来看,渝中区有无可取代的商业优势,其城镇化率高达100%,可谓是城中之城。

    渝北区是均价第二高的区域,为16564元/㎡, 北碚区是均价第三高的区域,为15081元/㎡,虽渝北、北碚不算中心城区,但因政策一路向北发展,渝北的照母山、冉家坝、中央公园、汽博,北碚的蔡家等一直是近年来的热门区域,大幅拉升了均价;而北区中的江北,均价仅14338元/㎡,排在第六位,因江北区商业成熟,核心地段存量小,出售的主要集中在寸滩、鱼嘴等区域,这些地段目前人气还未聚集,均价相对较低,拉低了江北整体的均价。

    巴南区目前均价最低,为10774元/㎡,主要因巴南区地域广阔,人口分布不均衡,城镇化率较低,所以该区部分区域商业发展相对滞后,大幅拉低了均价,同时其价格优势也促使很多投资者将目光聚集到巴南区。

    2018重庆社区商业整体去化情况

    2018年重庆社区商业成交的热点版块分散在各个城区。

    首先是热度不减的中心城区,旧城改造助力新型社区商业发展,形成了以九龙坡区为主的热点版块。

    西区以双碑、西永为主形成热点版块,这两大区域受到近两年交通完善的利好政策影响,大量人口流入使其社区商业发展势头强劲。

    其次发展政策一路向北扩张,促进了渝北区域的经济发展,导致越来越多人口迁入渝北,北区次之热点区域为北碚,渝北、北碚两大版块共同造就了重庆北区的社区商业繁荣。

    而南区的发展实力也不容小觑,茶园腹地广阔,可供开发用地多,已成为城市功能拓展和产业转移最宽广的平台,近年来大量地产巨头和其他行业众多项目相继在茶园启动,促使茶园形成社区商业热点版块。

    同属南边的巴南区,也以无法抵挡的势头稳步崛起,巴南地域广阔,聚集了多家开发商,巴南政府着力打造的龙洲湾,已成为重庆南区火热的社区商业中心之一。

    总结

    成熟商圈的商业热度正在由内而外快速辐射,形成几大热点版块分散在重庆各区,重庆整体商业发展多向并进,呈现出百花齐放的良好态势。

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