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    现金流是写字楼资产管理的核心价值

    2019年05月21日  来源:重庆写字楼网    标签:写字楼,写字楼资产管理    点击数:724

    写字楼资产管理跨越了整个地产的生命周期,从拿地、规划、建造、运营,到后期包括翻新、维修、维护、出租等全流程。

    在每个环节中,作为资产管理者的目标是要提高这些资产的价值和效益。不同的环节都有很多核心的KPI指标,比如说利润率、投资回报率、投资回收期等等。对于写字楼资产管理者而言,最关键的指标就是确保楼宇的价值,做到保值增值。但是保值增值的核心是什么呢?我们如何去管理楼宇的价值,楼宇的价值用什么来衡量?                                                     


    写字楼资产管理最核心的KPI其实是现金流,买一个资产其实就是相当于买了一个现金流。

    现金流不同的层面有不同的定义。运营阶段,我们可能主要关注EBIDTA或者NOI,两者区别不大,但是基金或者投资者更喜欢关注EBIDTA。因为测算项目的投资价值公式是:楼宇价值=EBIDTA/CAP RATE。而EBIDTA主要就是楼宇的现金流收入。                                                                             



    当然如果是你负责整块资产,可能要看资产融资,会看融资以后的现金流。总之,资产管理就是要管理好现金流。

    从运营的角度来说,怎么做好写字楼的现金流呢?需要资产管理者从租户,租约,租期,租金,出租率,换租和续租等方面做很多细致的工作才行。今天我们主要和大家分享一下租户管理的话题:


    租户的多样性和专一性


    现金流是租户产生的,所以对租户规划就是对现金流的规划。我们看到业主们对租户有不同的规划和管理,不同的租户组合会形成不同的趋势。


    我们看到很多楼它是吸纳多样性租户,但是也有不少楼是吸纳专业单一性租户,这个在IT届是非常明显的例子,很多楼所吸纳的客户全是IT类的。但是类似嘉里中心这样的标准甲级写字楼,它的客户有金融业、第三产业服务类、IT、高端制造等等不同门类的租户。


    多样性的租户和专业单一性租户会有哪些不一样的机会和风险?


    如同做投资一样,多样性要求投资者将鸡蛋分散到不同的篮子里。业主选择多样性租户也是这个道理。当一个行业发生剧烈变动的时候,它不至于从根本上影响楼宇的租户进出、确保租金的平衡。也正是因为这个原因,多样性租户的楼宇没有办法在风口的时候抓住天上一群猪,它最多抓住一个两个,它没有办法把租金拉的很高。专一性比较强的楼宇,如果这个行业受到了重挫,有可能整栋楼,整个片区或者产业园会受到重挫,但是如果这个产业疯狂发展以及拓张起来,那可能一下子现金流就上去了。


    如果楼里面的租户基本上是家电、电机、医药等行业,是不是楼宇的资管负责人就开始紧张了?最近中美贸易战开战,因为美国要课以重税,它的生意就可能受到影响。如果楼里面农业方面的租户多一些,是不是租金可以上涨了?因为美国出口的农产品受到了限制。


    每个资管经理不能每天只盯着自己的楼,而国际大事、国家大事甚至八卦都不看。写字楼租赁人员其实就是早上吃了四块钱的鸡蛋灌饼,但是时时刻刻在想着国际大事的人。





    仔细考虑租户的行业


    需要仔细考虑的行业,仔细考虑不代表一定不要它,但是你得想清楚。P2P在此不再赘述。


    1. 医疗机构、领事馆

    医疗机构、领事馆为什么要慎重考虑?

    第一,医疗废弃物有特别处理程序,可能跟你平时物业管理丢弃的废弃物处理流程不一样,需要专业的垃圾处理。


    第二,医疗机构种类繁多,各种各样。如果是一个牙医诊所问题不大。如果是其他诊所,万一患者吃了药身体不适,过来闹事怎么办?如果楼里有外科诊所,有人拄着拐棍,血淋淋的上来,电梯要不要让他用?你的形象怎么办?医疗机构不是一个坏客户,它挺愿意付钱的,但是它对你有什么影响?如果楼里面有美容诊所,比如打玻尿酸的,它不是玻尿酸的研究机构,而是让客户去瑞士做一个玻尿酸手术,价值20万,回来变成18岁的青春少女。如果客户去瑞士打一针没有变成18岁的少女,她来闹呢?她鼻子掉了一块或者有其他问题多可怕?

    以上的风险你能不能承受?

     

    2. 领事馆

    绝大多数领事馆,像欧洲领事馆,它对楼宇的要求不高,领事馆租赁的地方属于他们国家的土地,你不许进来,它有自己得安保措施,基本不会影响到别人。但是以色列领事馆,当客户靠近他的大门还有三米,就有一把真的枪指着客户,它还装了无数个摄像头。如果附近有他认为的危险人物出现,使馆内部就有一个小警报开始响。


    如果你楼里有美国领事馆的签证中心,每天早上七点钟就开始有无数个人排队,它会把你整个大厦和附近道路冲的一塌糊涂,它会有各种要求,比如电梯能够到车库,车库旁边那个车位一定是领事馆的,如果有事情方便领事第一个离开。当然他们还会提出各种硬件,软件的条件,让你满足他们的需求。


    日本和韩国领事馆,如果国家与他们有矛盾,发生冲突了。领事馆极有可能被一些愤青砸了,业主找谁赔?你的安保怎么做?这些都要周到考虑。


    3. 商务中心

    商务中心以及共享空间,需要谨慎选择,将之作为大厦的配套。如果仅仅是填补空置率的配套,意义也不大。需要找到一个比较匹配您大厦的商务中心或共享办公,对楼宇未来租赁能起到一个蓄水池和孵化器作用。

     

    4. 人员密集或者加班多的公司

    人员密集的公司对电梯、空调设备、卫生间以及楼上楼下客户体验会有一个非常大的挑战,加班多也一样,夜间大多数时候,我们加班空调虽然说是500-600元/小时,其实还是不能覆盖这个成本。业主还是要亏一点点钱的。一个大的制冷机组打开为几个楼层加班者提供服务,这个大机组成本超过1500元/小时。你的保安等等也要跟上去,门口会不会有很多出租车在等租户,这些都给你管理带来一系列麻烦的事情。

    加班多也还有好处——这个大楼晚上灯火通明,给人感觉很旺。



    如何判定租户的价值



    业主通过什么标准来判断租户对楼宇的价值,未来如何取舍?


    成熟的资产管理者都会用到租户价值判断工具。

    用这个工具给租户打分,不管租户给你多少钱,规模多大,根据租户对业主来说是很好的租户,还是“去你的”我要踢掉您的标准,给租户打一个分,这是一个很主观的东西,每一个人的判断可能不一样。

     


    当我们把分数打出来以后,就知道客户在我楼里面的排名,形成这样一个表。纵轴是我对客户的排名,横轴是客户付的钱。我们可以看到客户形成一个点。这个点对我有什么意义?如果用纵轴平均线看,平均线代表大楼加权平均租金,在线的左面,意味着客户租金付低于平均租金。横线意味着上面客户是高于你的平均客户素质,我们用素质这个词不太准确,但是差不多这个意思。


    下面是低于客户平均素质,这两条线把客户分成四类。最左下的租户意味着什么?这个客户又付不起钱,品牌价值又低。未来对它的判断是说如果有机会的话,把它干掉。


    我们顺着时针来走,往上,这些客户有好品牌,但是可能是一个穷鬼,它对大厦意义在于它会增大大厦含金量,但是它不能给大厦带来太多经济效益的增长,也就是说品牌效应大于经济效应。可能资产管理者对它的策略是非常希望留在这里,但是如果要扩租的话,用你原来价钱我是不太乐意,我可能会尽量限制你的扩租,你不用太大,不用增长太快,但是给大厦一个稳定的金招牌。


    右上角的租户,品牌又好,又给得起钱,这种人叫大佬。这是我们要巴结的客户,也是未来我的主力服务客户,对它的要求尽可能满足,尽可能开心。右下角的租户,付得起钱,但是品牌效益比较弱的,在它有钱的时候尽量收割它。


    如果把我们每个楼里面的客户用这个工具分成三六九等以后,是不是客户跟你提条件的时候你会很明白地知道怎么应对这个客户,对他最好的策略是什么?这是客户用的最简单也是最有效的工具。而作为资产管理者,或者大厦的租赁人员,它的终极目标就是把两条黄线该往右往右移,该往上移往上移,尽量把这两条黄线往更好地方向移动,这样可以判断你的楼是不是越来越保值和增值了。


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