一、市场形势：写字楼冷热不均，高端产品奇缺


如今国内的写字楼投资呈现过热趋势，尤其在二、三线城市，写字楼产能过剩供过于求。

重庆的写字楼市场正呈现出“冰火两重天”的景象。一方面，写字楼市场投资过热，另一方面，写字楼供求比严重不平衡，办公物业过剩严重。


聚焦到重庆市场，从总量上看，重庆写字楼市场也确实存在供大于求的情况，但这里面有两个矛盾。


重庆高品质的写字楼凤毛麟角，多以中低端为主。在解放碑、江北嘴很难看到特别漂亮的、让人留下深刻印象的写字楼建筑。而且很多写字楼的地下车位配置明显不足、电梯配置明显不足、机电配置明显偏低，一些硬件系统


基本上都缺乏很好的理念。

形成这一现状的原因，一方面是由于重庆写字楼是卖方市场，开发商用非常低的建安成本和规划理念就能获取高额的利润，所以没有动力去精心打磨产品。另一方面，重庆从直辖以来，由于其地理位置的特殊性，在国家的固定投资和经济建设中一直处于被边缘化地位。同时，重庆也缺乏房地产人才培养的教育资源，多年重贸易的经济导向也没有给予房地产人才培养的氛围。所以截止到2015年，重庆拥有的高品质甲级写字楼项目仅在个位数。从这个角度看，重庆的高品质写字楼是供不应求的。


二、项目选址：黄金地段、商圈云集

对高端写字楼项目来说，选址非常重要。如果不具备地段优势，再高端的写字楼也是“独角戏”。

写字楼的选址有两个重要标准：第一是交通便利、四通八达；第二是板块效应，能与周边商业形成联动、共筑商圈。

第二，紧邻商圈，有利于与商圈形成联动。这些对写字楼项目的升值溢价非常有利。

三、产品选型：复合型产品，五大业态保证项目安全

写字楼越高端，意味着客户越少、竞争越激烈，因此产品的规划、定位也越发重要。

为城市CBD的高端写字楼，当市场供求结构发生变化，就不能简单用“项目开发”的思想去做产品，而应该从客户的需求出发。

通过对人性的了解、对城市未来发展规划的了解，让我决定将这个项目打造成一个复合型的、弹性的、能保持24小时不间断的、有活力的产品，而不是泾渭分明、工业化的东西。

我们从头梳理城市发展规划进程会发现：最早的功能分区发展到后来，带来的结果就是居住、办公、购物模块化。生产与生活被严格区分，造成钟摆式交通，最后出现“商务区白天是中心晚上变死城”，而人群每天在城市中的大规模迁徙，给城市轨道交通带来过大压力无法缓解，这是城市规划中基于功能分区带来的结果。

随着90年代中后期block街区理念的兴起，我们认识到：人是最复杂的，城市是最复杂的。功能分区将现代人的工作、生活和休闲割离开来，导致人们不得不花费更多的时间和精力适应更远的工作距离和更快的工作节奏，悠闲生活与实现自我成为一对无法调和的矛盾。而block街区将居住和商业、休闲有机融合，满足了人们弹性的、24小时不间断的生活需求，而这才是人们想要的理想生活状态。

不能是单一的写字楼业态，而是由6A甲级写字楼、MOBO办公、商务领馆、企业独栋以及商业这五种业态复合而成。企业独栋是为迎合品牌民企在产品、形象展示上的需求。而商务领馆和mobo办公则适合那些成长中的创业企业，60多平米的空间就能满足一个小型企业的物理需求。商业配套，把它做成餐饮、购物、休闲等多业态形式，每一种企业都能在这里找到适应性的服务，这样一来满足了多元化的经营需求，同时也保证了项目安全。

四、产品打造：从客户需求出发打造第五代产品

《多业态组合是当前比较盛行的商业地产开发模式，但要使项目真正获得成功，还需从产品本身下功夫。关注人的内心需求出发，通过科技智能化提升办公效率，通过弹性空间满足企业发展需求，通过绿色生态设计是营造空间舒适感，通过人文艺术塑造满足人的精神需求。

高效快捷，客户能在45秒内到达目标楼层，这大幅度提升了企业效率。其次是地下车库。当下，停车位配套数量过少、停车场缺乏人性化设计等因素，均成为高端写字楼项目的致命内伤。

绿色生态。为什么要强调绿色生态环保概念？第一是为了给客户实现物业增值，比如美国LEED金级认证是世界五百强企业入驻的必要条件。第二，好的园林设计可以为枯燥的办公环境提供更丰富多彩的空间，能舒缓人们的工作压力，还可以提供更多元化的交流空间。

第五代产品的最后一个特点是人文艺术。传统观念上，写字楼就是办公场所，不需要考虑人文艺术。未来人们大部分时间都在办公环境中度过，节假日才和家人相聚，剩下时间就是休息。所以，办公环境必须优美，人才觉得舒服。

五、“服务”是未来高端写字楼的核心竞争力

——客户需求。当写字楼的高度不能再刷新，造型不能再突破，材质、机电配套足够前沿和智能化之后，下一步，高端写字楼将会更加关注“人的需求”。

物业服务将成为高端写字楼的核心竞争力之一。说白了，硬件配套、高贵石材等都可以花钱来买，唯有“服务“不是砸钱就可以做出来的，必须要有真正的服务理念。

你怎样跟客户互动，去关心他在这个物业空间里的生活、工作？你能否让客户在你建筑的空间里感到贴心、安全？这些全靠软性服务。

向客户提供资产托管服务，对不同成长阶段的企业集中，通过提供一系列的增值服务，推动大、中、小型企业成长、互动。

六、对标一流产品，“让客户五年都不感觉落后”

要让客户感到：选择我们写字楼物业，五年后都不会觉得落后，我们从客户角度来反哺项目的整体设计，让客户感觉到，其所购买的物业具有前瞻性，这样一来，客户必然愿意买单。归根结底，项目的安全是建立在满足客户需求的基础上。