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    2018年重庆写字楼市场分析回顾

    2019年04月22日  来源:重庆写字楼网    标签:甲级写字楼    点击数:1211

    重庆写字楼网2018年度重庆写字楼市场市场回顾与未来展望,报告显示:


    经济放缓背景下甲级写字楼市场出现需求回升现象,产业转型升级和结构优化支撑办公需求来源多元化,第三方办公空间运营进入运营竞赛阶段;


    零售物业市场分化现象不断加深,十字路口下众多项目创新应对挑战,国际知名品牌继续青睐重庆不断入渝扩张;


    一、甲级写字楼市场


    2018年,重庆甲级写字楼市场供应大幅回落,仅迎来企业天地3号楼入市,同期预计交付楼宇延期入市,导致年度新增供应为8年以来新低,由此全市甲级写字楼总存量超230万平方米,继续占据全国第六大甲级写字楼市场。


    全年市场需求同比继续回升,全年净吸纳量近26万平方米,逼近历史高位,拉动全市空置率下降10.5个百分点至35.9%,亦为8年新低。持续回升的需求加之大量第三方办公空间运营商进驻阶段性缓解部分楼宇大量空置状况,促使业主大幅下调租金意愿降低,因此租金跌幅继续收窄,同比小幅下降2.3%,报人民币90.4元每平方米每月。


    在需求端,宏观经济不确定性和部分行业扩张需求收缩开始传导至写字楼市场,导致上下半年市场走势呈现一定分化。但值得指出的是,在2018年重庆经济增长放缓背景下,写字楼市场却出现需求回升,新增租赁需求的行业来源逐渐多元化,折射出重庆产业结构调整优化和加强新经济发展的成效,亦成为年度市场焦点。


    金融、房地产以及专业服务行业位居年度办公需求前三。投资资管和银行保险等传统金融的扩张带动金融企业的办公需求,新增成交贡献率达到17%,但政府对小额贷、融资担保、网络金融借贷等公司进行严格管制和整顿清理,促发新型金融退租现象显著且新租不断减少,导致金融类企业在全年成交占比较去年大幅下降。在当前去杠杆向稳杠杆转变过程中,未来金融企业需求有望进一步稳定,退租风险将有所降低。


    得益于近两年重庆房地产市场的热度,众多房企不断提升市场份额且吸引大批外来房企进入重庆市场,同时也带动了建筑工程和房地产服务等行业的上升。2018年,房地产贡献近17%的新增租赁,经分析,原因更多来源于开发商办公升级需求、总部或分部搬迁以及业务扩大引发的扩租行为,相较于其他行业,房地产在2018年的新增成交中新设立占比较小。律所和会计师事务所在2018年积极扩张,贡献专业服务成交面积近一半,引领行业新增需求。


    2018年,重庆加快新经济相关产业发展,招商引资和产业扶持政策开始发酵,本地培育和外来进驻的以信息技术为首的TMT企业释放较多办公需求。随着部分科技企业承租能力日益增强,江北嘴、解放碑和大石化成为入驻首选地,三地瓜分近七成新增成交。行业占比来看,信息技术行业的新增租赁成交超过11%,较去年上升2个百分点,跻身第四大办公需求来源,成为年度新亮点。但值得指出的是,受创投资本和金融去杠杆影响,科技企业下半年增长有所放缓,且不同规模的企业均出现承租不稳定现象。


    在资本推动、市场盈利空间和业主选择的共同作用下,以联合办公为代表的第三方办公空间运营商大举入渝,成为年度市场焦点。从MFG入驻解放碑WFC为起点,SOHO3Q、FUNWORK、梦想加、楚峰、世鳌国际为代表的一系列运营商纷纷抢滩重庆甲级写字楼,且不少运营商布局多个区域的优质写字楼,扩张态势斐然。区域分布上来看,解放碑、江北嘴、企业天地等成熟商务区继续获得青睐。当前,第三方运营商已经占据不小的市场份额,达到甲级写字楼总存量面积的7.7%,且近一半的楼宇都拥有一个或多个运营商。随着市场可租赁面积减少以及市场态势转变,各方运营商从规模竞赛已进入运营竞赛的阶段,也将考验市场各方应对之策。


    展望2019年,受全国整体宏观经济影响,导致企业业务增长阶段性放缓且出现更多不确定性,进而或将影响办公需求增长。同期,重庆甲级写字楼市场预计迎来52万新增供应,包括备受市场关注的来福士广场以及2018年部分延期项目,导致2019年新增量为近四年最高。供需两端的阶段性走势将在短期内影响市场均衡,加之2019年众多第三方办公空间运营商项目将交付并对外招租,空置率或将在2019年再次抬升,导致租金下探空间增大。值得注意的是,随着大面积可租赁空间的大幅减少,第三方办公空间运营商选址标的物业将多样化,包括裙楼和商业空间等非标物业会获得更多关注。


    二、零售物业市场


    2018年,重庆新进九个新项目开业,共计新增供应约61.5万平方米,推动市场总存量突破600万平方米,在第一太平戴维斯监测的全国重点城市中,重庆零售市场容量继续位列全国第五。新牌坊区域继续迎来爱融荟城和新光里入市,区域存量攀升至全市第一,同时加剧北区竞争格局。重庆弹子石区域连续两年迎来多个新开业项目,年内录得长嘉汇弹子石老街和弹子石万象汇入市,促使区域集中式商业从无到有进入发展快车道。2018年,社区型购物中心在渝逐步兴起,近一半的项目定位于服务社区家庭,其中包括金科美邻汇、茶园奥园广场、兰亭新都汇等,不仅弥补其所属居住板块零售空白,更为市场带来新动向。


    在需求端,重庆零售市场在2018年受到过去两年的高供应连续影响,年内虽多个项目积极调整,促成全年净吸纳量超50万,拉动年末空置率较上半年有所下降,但全年空置率依然小幅上涨0.1个百分点,连续四年保持高位。市场分化现象不断加深,核心商圈受解放碑整体区域影响,空置率上涨3.2个百分点;非核心商圈的部分项目租赁需求显露疲态,空置率居高不下,招商难度加大。在整体市场和区域分化的局面下,全市首层平均租金同比下挫0.2个百分点,报人民币389.1元每平方米每月。


    重庆凭借不断提升的城市能级和消费实力,不断吸引众多知名开发商和国际知名品牌入渝,助力重庆零售商指数排名上升至中国第七位。2018年也见证众多国内外奢侈和潮流品牌首次进入重庆市场,品牌再度扩容。典型案例包括法国知名男鞋Berluti、加拿大时尚运动品牌Lululemon、潮流品牌Champion和Superdry纷纷于重庆万象城开设首店,Viviennetam首进西南区域落户协信星光68广场。


    近年,高端美容及个人护理用品消费的高速增长且消费客群年轻化,也影响着开发商的市场选择。2018年众多高端香化品牌纷纷首次进入重庆,包括英国美妆品牌集合店SpaceNK、法国香氛品牌Diptyque落户国金中心,龙湖北城天街迎来JoMalone首店,并将一楼业态大幅调整为高化。预计在2019年高化品牌将成为市场追逐焦点,并逐步由标杆型项目外溢至部分优质区域型购物中心。


    餐饮业态在2018年重庆市场高速增长,录得的餐饮类新增租赁门店面积比例和餐饮店铺平均面积两项指标同比上升。年内,巴南万达广场、万象城、财信广场等不同类型的项目进行餐饮业态大幅度调整,以期通过引入新品牌保持市场新鲜度。同期,市场录得日本人气甜品ZAKUZAKU、捞王和小黄鸭茶楼等新进餐饮品牌首进重庆。此外,在创投资本不断加码下,2018年喜茶、奈雪の茶和瑞幸咖啡等品牌加速全国布局,全年录得喜茶和奈雪の茶首入重庆并且分别开设3家和5家门店。


    经历过去几年高速发展,重庆零售物业市场连年空置率都在10%以上且已引发整体租金滞涨甚至下调迹象。宏观经济放缓、消费市场规模受限、地理地形限制、项目布局不均衡以及零售开发商/运营商整体水平不高等主要因素共同导致当前市场阵痛,已站在十字路口的零售行业必须寻求创新和变化来应对巨大竞争挑战。2018年,市场不停从多维度多方面开拓进取、锐意革新,以求突围当前市场格局。


    在供应端,不少项目通过大规模调整改造重塑定位以增强竞争力。例如国泰广场以PARK108国泰优活城市广场重新亮相解放碑,改造物业和外立面,内部修建十米高的文艺书墙,同时引入超级物种、LineFriends、当当书店等品牌,重塑定位挖掘年轻时尚消费群体。万象城利用原百盛百货退租区域,大幅改造内装和动线消弭百货影响,同期引入Champion重庆首店和AirJordan旗舰店等多家国内外潮流品牌和KateSpade,MichaelKors等轻奢品牌,重塑南区为“国际潮流青年聚集地”。


    在需求端,家庭生活品类已经成为各大项目业态调整的重点。从新零售超市大肆扩张,到家居品牌进驻各类型购物中心,家庭生活品类占全年新增租赁面积比例的7%以上,典型案例包括盒马鲜生和超级物种不断扩张圈地,北欧家居品牌Hay和Sort入驻新光天地,NOME在资本融资助力下初登重庆连开六家店铺。同时,二胎政策也推动家庭在儿童身上的消费与日俱增,不少儿童和亲子类业态成为项目调整的必然选择,例如财富中心将原百盛百货二楼整体改造为儿童主题街区,长嘉汇购物公园调整三楼原“点子梅堂”等区域,引入金宝贝等儿童亲子业态,以求更贴近消费需求。


    在运营端,众多项目使出浑身解数从空间营造来创造话题、提高曝光度,例如爱融荟城打造“洞23”主题街区,弹子石老街结合地形打造文旅目的地吸引本地和旅游客群,重庆天地进行大规模的公区改造营造文创艺术氛围,另外不少项目也借力网红景点提高客流以促进消费。


    展望2019年,市场将迎来约90万平方米新增供应,其中包括作为市场关注焦点的来福士广场,同时观音桥商圈也将迎来星光68B馆和嘉乐汇重新改造登场,进一步加强商圈优质项目聚合度且提升商圈竞争力。但连续高企的市场放量将不断加剧市场供需矛盾,空置率预计继续上升,租金走低压力犹在。不过,重庆不断提升的城市能级和消费规模,加之近期施行的减税政策,均有利于提振零售市场发展。家庭消费和品质消费将逐步主导市场,其中包括儿童亲子、文化娱乐、个人护理和品质餐饮等相关业态将继续受到市场欢迎,日益精细化和细分化的需求也将从品牌门店创新和项目运营革新两个层面得以反馈。

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